“张江高科物业承租方蹊跷“换人”租金低于市场价”

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经过记者王霞从上海出发

今年4月19日，张江高科( 600895元，收盘价6.47元)发布全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限企业)以下为张江集团)的《房屋租赁合同》及相关交易公告，上海浦东张东路1158号3楼

奇怪的是，《每日经济信息》记者日前在上述公告中对上海浦东张东路1158号3号楼的调查中发现，实际办公单位不是公告中所示的承租人张江集团，而是张江高新区管委会(以下简称管委会)。 记者进一步调查显示，公告显示，相关租赁合同已于今年4月签订，但去年10月管委会已上传办公。 另外，记者还发现，就集贸港租赁中心的租金价格和公告的租赁水平而言，此次租赁的租金价格低于周边同类房产。

对此，记者从前天( 7月14日)开始以各种方式采访张江高科，其中董事长陈干锦未接电话。 董秘朱攀表示假期不接受记者采访，记者随后向朱攀发送了采访重点邮件，之后也没有回应。 记者最后联系了张江高科证券代表，通过电子邮件发送了采访大纲，但直到发消息时才得到任何回复。

实际聘用人员与租赁公告不一致/

今年4月19日，张江高科公告称，根据合同约定，集电企业同意向张江集团租赁位于上海张江高新区开发区张东路1158号3号楼1层至9层及地下1层部分区域的房屋及其设施。

然后，集电企业受张江集团委托，按照张江集团的要求装修目标房屋，装修费用由张江集团承担。 由于张江集团是企业的控股股东，这几个事项构成关联交易。

根据具体租赁新闻，租赁面积约17296平方米。 另外，在董事会决议公告中，张江高科确定“张江集团只能将租赁房屋用于日常办公用途，不能作为其他用途”。 但是，根据记者的调查，租赁房产的实际采用者不是承租人张江集团，而是管理委员会。

中国高新技术开发区研究所上海分所所长肖元真告诉记者，管委会的性质是机构，但张江集团的性质是公司。 “张江集团的很多资源是上市公司的，上市公司和母公司是资源共享”。

资料显示，截至年底，张江集团总资产规模471亿元，直接投资公司128家，其中包括1996年上市的张江高科。

值得注意的是，张江高科原会长丁磊担任张江集团党委书记、总经理时还兼任管委会党组副书记、常务副主任。

记者来到公告张贴的地址张东路1158号3号楼，发现这里实际办公的是管委会，其中包括公安出入境接待、税务、人才、工商等各种考核行政工作。

至于张江集团是否出租了办公楼，与管委会有什么协议等具体细节，我们无从得知。 记者此前多次致电张江集团党委书记、总经理陈干锦，但无人回应。

与张江高科亲近的情报官员向《每日经济信息》记者透露，张江集团之所以与上市公司进行这笔关联交易，是为了让管委会回避相关规定。 “这是因为以张江集团的名义为签约人，与张江高科签订了关联交易的《房屋租赁合同》，并以董事会公告的形式公开了资本市场。 ”

针对张江集团的这种行为，证券律师严义明在接受记者采访时表示，从董事会决议公告的表述来看，张江集团认为是为自己的办公室使用的，也不能出租。 “从现在的实际招聘者来说，这显然是因为自己没有工作，也有客观转借的可能性。 ”

管理委员会半年前上传/

不仅如此，记者进一步调查发现，管委会的实际上传时间也与公告复印件有很大不同。

在张江高科4月19日的公告中，企业将这笔关联交易的生效条件定为租赁合同签署日即年4月19日。 租赁期限为年4月17日至年4月16日，合同自双方签字之日起生效。

但是，根据记者的调查，该房产的实际聘用人员管理委员会已于去年10月8日提前正式入住并对外办公。

《每日经济信息》记者查阅管委会官网张江在线，在其中的一个介绍中表示:“10月，管委会将搬迁至新的综合服务大楼，实现前台审批和后勤服务的物理空之间的融合。” 此外，去年10月，多家媒体也报道了整个张江行政中心搬迁的消息。

这一点也得到了各种情报官员的证实，其中管委会咨询处的咨询人员接受记者询问时证实，他们于去年10月8日搬到了新的办公楼。 另外，集港租赁中心的一名工作人员也向记者证实，该大楼于去年10月获得产权证，“管委会于去年10月进入”。

如上所述，该公告中合同的生效时间与该目标住房的真正聘用人管理委员会的实际上传时间相差了半年多。

为什么管委会在合同签订半年前上传的？ 之间有什么样的步骤？ 对于记者的这些疑问，张江高科方面没有做出任何回应。

除此之外，上述情报官员还向记者透露，在这半年的时间里，集电企业没有收取租金。 对此，张江集团没有对记者做出任何回复。

在记者的调查中，租赁中心的员工告诉记者，他们对三楼的企业进行了全额租赁。 “我们说过在建设这个项目的时候给他们(管委会)，但是不知道具体的价格。 他们是我们的开发商)张江高科)的老总签的协议，走的流程也和我们平时的流程不同。 ”

本月初，《每日经济信息》记者报道，张江高科将最终把公开配股项目变为政府公益性项目。 企业随后发布的明确公告对该项目是如何扭亏为盈进行了说明，但没有说明为什么第一个配股项目变成了政府公益性项目。

租金价格低于市场价格/

从交易价格看，公告显示，租赁面积约17296平方米，租赁房屋月租金131521.67元，按此计算，租赁价格为2.534元/平米/天。 另外，公告显示，从年4月17日至2019年4月16日，租赁房屋基准租金可根据前期调整，具体金额由双方协商明确，但调整幅度不超过前期基准租金的15%。

在装饰方面，集电企业已经接受张江集团的委托，按照张江集团的要求装饰该房屋。 改装总额暂定为2400万元(以最终核定的工程结算报告为准)，由张江集团承担。

在公告中，张江高科确定，此次张江集团租赁集电企业房地产属于企业正常业务范围，以市场公平价格为交易基础。

肖元真告诉记者，一般租给普通公司会给市场价格，但如果是知名公司，考虑到之后的资源、税收等，价格可能会低一些。 “但是，如果借给机构的话，应该是市场价。 其中如果有支持关系的话，就是其他算法。 ”

据调查，该楼的建筑标准是按照美国环保建筑最高等级的白金( leed标准)级设计建造的，但其交易价格明确按照张江集团和集电企业的日常关联交易价格签约，在许多行业人士看来，该交易价格的公正性非常高

以咨询的名义来到集电港租赁中心的一名员工向《每日经济信息》记者介绍说，目前张江集电港的4期东街区1号楼和2号楼还在租赁期，目前上传公司还不多。

从此人提供给记者的价格来看，其中与装修同时，装修标准较高的1号楼价格相对为3.8元/平米/天，未进行装修的2号楼价格为3.2元/平米/天，如此，2.5元/平米/天的价格为市场价格

关于管理委员会进驻办公室3号楼一事，该人表示，由于该项目流程与普通商务租赁不同，不知道具体租金多少。

“即便是租赁，也应该是合适的租赁价格，不应该低于市场的平均价格。 ”严义明告诉《每日经济信息》记者:“后期租赁价格过低，已经不是正常的商业行为，而是变相的利益输送。”

前独立董事:不记得了

据记者观察，关于该房产的租赁，当初的公告如下。 “此次房屋租赁的几个事项已经企业第五届三十一次董事会会议审议通过，有关董事回避了对这几个事项的表决。 企业独立董事事先同意此次租赁，认为此次张江集团租赁集电企业房地产交易是公开、公平、公正的，不会损害企业和全体股东，特别是中小股东的利益。” “1、在本议案的表决中，相关董事陈干锦、彭望爵回避表决，表决程序合法、比较有效； 2、此次张江集团租赁集电企业房地产属于企业正常业务范围，以市场公平价格为交易基础，本次关联交易公开、公平、公平，不损害企业和全体股东，特别是中小股东的利益。 ”

昨天，记者就此事联系了当时的张江高科独立董事周骏(根据张江高科资料，现任上海地产(集团)有限企业资金管理部经理)，周骏说:“我不记得了。 ”。

此前，张江高科在回答《每日经济信息》“市场招聘”总经理谷奕伟卸任引发张江高科治理争议”的报道时表示，“企业五届董事会董事和独立董事将勤奋履行职责”。