“航天通信判断涉嫌违规：纸上房产估值3.5亿”

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经过记者牟璇

尚未建成的土地，该如何评价？ 这本来不是个难题，但在宇宙通信( 600677，收盘价11.51元)的运营下，创造了奇迹。 根据设计图纸，对尚未办理产权证的土地，连同待建房屋进行了巨额增值的价值判断。 然后在此基础上进行了资本运营！ 据此也做了业绩预告！

在杭州萧山区的未开工大楼，图纸设计建造了28000平方米的办公楼和140个地下停车场，价值4亿2800万元。 为此，航天通信去年11月出资2800万元刚刚成立的项目企业，一个月后转让股份时“瞬间”获得了2亿2800万元现金。 2800万元变成2亿2800万元，正是因为这笔交易这个美好的判断！

图纸上残留的大楼能“描绘”几亿的价值吗？

空中楼阁的附加值为882%/

年12月31日，航天通信12月31日宣布，航天通信及其完全子公司杭州中汇共同持有的天泽房产45%的股权价值为3.54亿元，增值额为3.18亿元，增值率为882.41%。

根据该银信资产判断有限企业出具的判断报告，判断范围为该部分股权对应的天泽房产部分未来房产与土地价款差额，具体为办公楼面积28000平方米，建筑层数22层，主楼层高3.8米，一层为大厅和商业用房，2 本馆每层平均1159平方米，设计5台电梯，每层设有1处公共厕所。 地下室在二楼，和其他楼群的地下室融为一体。 该大楼的装修标准根据甲级办公楼的装修，项目企业股东大会决议约定装修费用2100元/平方米。 基准日期判断为年11月30日。

《每日经济信息》记者从报告中观察到，此次判断可以采用市场法，在判断基准日以比实例交易价格修正的价值明确委员会评估对象对应的房地产价值的最终判断结果。

因此，对于天泽房产45%的股权判断，银信资产判断有限企业判断28000平方米办公楼的判断单价为15000元，判断值为4.20亿元。 地下停车位140个，判断单价11万元，判断值1540万元； 土地价款差额为-8183.02万元，因此，作为航天通信和完全子公司的杭州中汇持有的天泽房地产45%股的判断值为3亿5400万元。 此次航天通信转让的35%股权转让价格为2亿2800万元，因为天泽房地产11月成立时，航天通信35%的股权仅出资2800万元。

没有建造不动产却核定数亿日的价格/

《每日经济信息》记者观察到，其中有两个重大疑点。 一、此次产权判断的依据之一是土地采用权证书复印件，但天泽不动产在判断基准日之前未连接土地权证。 二、对应此次判断的房地产尚未开发，对于还在“图纸中”的大楼，怎么能判断其存在价值呢？

另一方面，根据判断报告书，此次判断的产权是项目企业公司法人营业执照、验资报告中关于土地采用权属证书复印件的项目企业提供的各类资产清查判断申报表及其他产权的说明。

其中重要的是土地使用权证书复印件。

但是，根据航天通信年12月31日发布的《关于共同住宅建设进展情况的公告》，年11月14日，项目企业杭州天泽房地产开发有限企业注册成立。 年12月11日，项目企业天泽房地产供应手续履行完毕，土地权证结算完毕。

也就是说，天泽不动产供给地的手续完成并制作土地证明书是在这次判断基准日期的11月30日之后。 那么，在判断基准日期，天泽不动产的供给地手续和土地券还没有完成。 在这种情况下，“产权依据”中如何出现尚未拿到的土地使用权证书复印件？

另一方面，根据判断报告的《判断流程的实施过程和情况》，本公司接到资产判断委托后，派遣判断者，组成项目判断小组开展判断工作。 其中现场调查栏特别提到“根据判断业务的具体情况对被判断者进行必要的调查，对不动产和其他实物资产进行必要的现场调查，了解资产的采用情况和性能。”

但是，在许多方面，最重要的不动产之一的办公楼还没有开工，说明不可能进行现场调查。

针对该判断报告中的特殊事项，银信资产判断有限公司证明:“截至判断基准日，该项目刚取得土地使用权，因此尚未进行初步设计。” 而且，在判断方法的选择上，他报告说“与这次的判断对象相对应的不动产还没有开发。” 对此，天泽不动产于12月11日制作了土地权属证书，但此次判断基准日在制作该土地权属证书之前，是不可能开发该土地的。 因此，很多人解释说，在判断基准日之前，这座办公楼还存在于“图纸中”。 然而，这座“纸面”办公楼，以及在这个判断基准日没有与土地权证挂钩的土地，竟然被评为3亿5400万元的“天价”。

注册判断师说不符合判断标准/

《每日经济信息》记者咨询了数字资深注册判断师，他们表示这不符合判断标准。 一位成都地区的杨姓登记判断师对记者说，我不知道其他判断企业是怎么判断的，但我们判断的基本之一是有证据。 具体来说，如果要判断土地，要看土地证，判断不动产，如果只有一块土地，就只能判断土地的价值。 当然，即使土地上有正在建设的不动产，如果还没有完成，这部分也许可以通过建设工程来判断，但如果不动产还没有建成，就不能判断不动产。 在判断基准日期，我们会在所有判断对象的现场调查的同时拍照。 不能说图纸上的东西会判断。 判断图纸设计，假设极端现象，我们判断后，如果这个房地产迟迟建不起来，或者没钱修了，几年后这里只有土地的价值，没有房地产的价值。 那完全是违反规则的。

另外，记者通过公开电话咨询国内大型判断机构——中联资产判断组，其相关负责人根据当时判断基准日的情况进行判断，基准日有土地就可以判断土地的价值，如果有不动产就不能判断不动产的价值，所以必须等房子修好后再判断

另一位资深注册判断师张某也表示，不存在被判断物的判断在实际例子中从未见过，违反了判断标准。

对此，记者也多次致电太空通讯董秘徐宏伟请求解答，但公告明确表示所有事件，未作解答就挂断了记者的电话。 宇宙通信之所以如此花费大量时间来判断“替代”，背后的逻辑是什么？ 《每日经济信息》将继续受到关注。