“皇庭广场开业不到十日再借24亿 *ST国商面临高负债压力”

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经记者叶燕婷从深圳出发[/s2/]

经过十一年漫长的孵化，皇庭广场终于在年底开业迎客。 但是开业不到10天，*st国商( 000056，收盘价19.48元)为了支持广场的运营，改善债务结构，拿到了24亿元的债务。

《每日经济信息》记者现场采访显示，皇庭广场大部分门店还处于装修阶段，其中奢侈品层几乎没有品牌商开始装修。 据记者不完全统计，企业近4年贷款总额超过60亿元，包括此次贷款。 最新估值已接近76.46亿元。 业内人士表示，皇庭广场采用租赁方式运营，短期内*st国商偿债压力较大。

开业10天紧急寻找24亿的贷款

1月3日，*st国商发布公告称，企业控股的深圳融发投资有限企业(以下简称融发企业)分别向银行和金融机构申请贷款共计24亿元，拟凭皇庭国商购物广场项目房产证提供抵押担保。 关于贷款用途，企业表示将用于偿还今年3月到期的中投信托、其他银行和其他股东的借款等债务、支付皇庭广场剩余的工程款和材料款、补充企业运营资金等。 据说该议案将在1月21日的临时股东大会上审议。 这次债务距离皇庭广场年12月25日正式开业还不到10天。

访问这个广场的记者说，奢侈品层的现场工作人员说，这一层的大部分装修还没有开始，“很多企业品牌还没有上传。” 根据企业公告，截至年9月底，皇庭广场所有楼层招商合计商户面积占可租赁面积的比例约为79.42%。

美国联合房地产全国研究中心主任何倩茹表示，皇庭广场最大的特点是位于深圳中心区，但在开业较晚的几年中，中心城市和cocopark等购物中心持续成长。 如果将来奢侈品入住不足，可能会影响皇庭广场对其他企业品牌的吸引力。

* * *据ST国商总经理陈小海介绍，目前皇庭广场建筑面积300元~350元/平方米，接近万象城开业两年后的出租水平。 按实用面积计算，每平方米600元左右。

贷款已经超过60亿

其实，为了孵化皇庭广场这个金蛋，*st国商在2002年接手，进行了多次融资。 据《每日经济信息》记者不完全统计，截至2009年7月，*st国商为此项目贷款超过60亿元。

尽管面临着巨额债务，位于深圳cbd黄金地带的皇庭广场依然受到众多投资者的期待。 根据银信资产判断结果，皇庭广场各层租金判断价按239元~530元/平方米的营业证商业建筑面积计算，采用收益现值法测算，该项目估值为64.07亿元，其中月潜在收入为3087亿元 的安装率与租金损失率扣除后，预计全年比较有效的总收入为3.4亿元左右，全年净利润为2.6亿元左右。

但是，*st国商表示，考虑到目前房地产市场整体租金比例较低，收益法测算结果不能充分体现该资产的市场价值，应使用市场法测算结果作为最终判断结果。 采用市场法判断后，房地产总额为76.46亿元。

资料显示，皇庭广场共有5层，工程建筑面积13.69万平方米，其中商业建筑面积8.06万平方米，是集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的购物中心。

业内人士表示，皇庭广场采取一切自有办法，租金将成为*st国商的重要收入构成，短期内高负债不可避免。 如果皇庭广场的运营良好，将来的偿债能力会得到改善吧。