“测试结果不等于调控目标为房价下跌三成”

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这次的测试结果各个家庭不同，不仅房贷所占比例不同，非常重要的因素是银行放贷时间的不同。 2009年房价涨幅最大时发放的房贷无疑会影响这次压力测试。 商业银行对房价下跌的承受能力不能降到三成，政府调控的目标是房价下跌三成。 监管者不会把商业银行作为唯一的考虑因素，房地产开发商、顾客购买力等都是监管的考虑因素。 过去十年，房地产固定投资占所有固定投资的25%左右。 因为这个政府在管制手段和力量方面很谨慎。

关于银行公布的住房贷款压力测试结果，不少专家在接受中国证券报记者采访时表示，此次住房贷款压力测试结果显示不良率处于正常水平，商业银行的风险仍在可控范围内，但政府和商业银行为了防范未来的大规模违约风险， 商业银行对房价下跌的承受能力不能降到三成，政府调控的目标是房价下跌三成。

受力不等同于控制目标

中国社科院结构金融研究室主任殷剑锋副研究员表示，此次房贷压力测试结果不良率正常，商业银行风险可控。 以我国城市化进程为例，房地产市场将长期稳定发展。

殷剑锋表示，一方面，住房贷款、甚至整个支出类贷款占中国商业银行的比例不到20%，另一方面，中国住房贷款的首付比例远远高于欧美等国，调控后的首付比例更高。 因此，不必担心我国会爆发由住房贷款问题衍生的金融危机。

殷剑锋认为，除了此次测试结果各家庭不同外，房贷所占比例不同外，非常重要的因素是银行放贷时间的不同。 2009年房价涨幅最大时发放的房贷无疑会影响这次压力测试。 商业银行对房价下跌的承受能力不能降到三成，政府调控的目标是房价下跌三成。 监管者不会把商业银行作为唯一的考虑因素，房地产开发商、顾客购买力等都是监管的考虑因素。 过去十年，房地产固定投资占所有固定投资的25%左右。 因为这个政府在管制手段和力量方面很谨慎。

殷剑锋表示，影响房价的因素有四个，地方“土地财政”、开发商囤积现象、投资者炒房行为、老百姓购房诉求等。 目前宏观调控初见成效，但长期以来，调控者的应对方式较各因素制定了政策。

防止将来的违约风险

中央财经大学金融学院教授郭田勇表示，从各银行公布的住房贷款压力测试结果看，我国商业银行领域对房地产宏观调控的耐受性较强，政府必须对未来有信心和力量进行牢牢控制。

郭田勇认为，各银行的测试结果之所以有差异，一个是住房贷款份额在各银行中所占的比例不同，另一个是各银行对住房贷款审查的门槛不同。 未来，银行领域应在住房贷款发放门槛、审批限制、审批流程等细节问题上加强控制，防范违约风险。

郭田勇预计，如果未来房价有一定程度的下跌，例如从40%到50%，可能会出现商业银行的不良率和拐点，影响房地产领域、相关领域，甚至很多二手房购房者的心理预期。 政府和商业银行必须尽早制定计划，防止未来大规模违约风险。

郭田勇指出，这次测试结果应该在狭义范围内。 由于没有公布具体的测试模型、测试方法，所以无法明确客观性和指导意义。 建议在未来的同类测试中，越来越能够提交测试模型、测试流程等相关详细信息。

外经贸大学金融学院院长丁志杰认为，此次住房贷款压力测试的结果基本属于合理范畴，符合当前房地产业和金融银领域的快速发展状况。 房价下跌30%对银行整体运营的影响比较有限，一方面是因为房贷首付有一定比例，另一方面是因为房价高的地方买房的房贷者所占比例很小。

丁志杰表示，从目前的测试结果来看，未来的政府调控措施将继续下去，短期内预计房地产交易量将下跌、新房贷规模将缩小、银行主营业务利润将下降等。 但是，这些基本上都在金融业的允许范围内。 银色领域必须以这个测试结果为契机，做好应对未来潜在风险的准备。 另一方面，对住房贷款的抵押品、放贷过程进一步细分。 另一方面，银行领域必须积极调整经营战略，在预期未来存款率下降的情况下，扩大业务行业和市场，开发越来越多的金融创新产品。