“这座东北城市二手房价跌回14年前，被头部开发商遗忘…”

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棚改退潮以来，许多非中心三四线楼市诉求方近两年明显萎缩，土地和新建住宅供给仍在增加，供需不匹配、存量老旧住宅流通困难等结构问题相互叠加，形成了“新建住宅—二手房滞销”的恶性循环。

以东北牡丹江市为例，当年二手房价格已经下跌了5年前，今年一季度是2007年。

牡丹江作为典型的三四线城市，是黑龙江省东南部的中心城市，管辖绥芬河、海林、宁安、穆棱、东宁、林口6个县(市)和东安、西安、爱民、阳明4个城市，全市总面积4.06万平方公里。

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“由于我市经济欠发达、经济总量小、产业结构不合理、城市化水平不高，拉动全市经济快速发展的大项目不足，薪酬、福利、待遇等方面吸引力不足，人口流失特别是青壮年人口流失加剧。 》牡丹江市统计局的《牡丹江市人口快速发展现状拆解报告》在说明青壮年为何会从该市流失时这样表示，可能揭示了中原因。

二手房价格是14年前

据贝壳研究院统计，牡丹江未考虑通货膨胀，年二手房房价下跌至5年前的价格水平，但今年一季度跌幅直接回落至2007年水平。

根据2021年1~3月国家统计局的数据，牡丹江二手房比去年同期下跌了10%左右。

从2021年1月开始，“70个大中城市住房销售价格波动情况”的基础数据由年改为年，当月牡丹江二手房价格整体下跌4.9%，位居全国第一。 3月进一步下跌至5.1%，仍居全国跌幅首位。

根据安住客的数据，牡丹江近期二手房价格呈下跌趋势，目前均价在5500元/平方米左右。

房价下跌，在新建行业也有发生。 国家统计局数据显示，牡丹江新房价格比去年同期连续下跌3个月，环比数据也仅在3月发生变化。 新建公寓价格的定基数据也于3月下跌1.5%，仅次于北海的3%，居全国第二。

牡丹江目前的售价主流为5000元~6000元/平方米左右，安居客共计41人。 来自头部住宅企业的只有恒大绿洲、北京城建德远天宸等个别项目。

“牡丹江的房价受疫情影响，最近略有下降。 ’一位牡丹江销售人员对记者说。 “但是，由于长期维持，从10年来看，牡丹江的房价正在上涨。 特别是在江南地区，政府机关搬迁到江南地区后，发展前景良好。 ”

头部住宅企业遗忘的地方

一位牡丹江市民说:“现在西安区和东安区，新盘已经很少了，可以选择的空之间不大。”

一千亿房企职工向《每日经济信息》记者表示，房企现实、布局还是要看地区人口经济的快速发展能力。 “很多长江三角洲、珠江三角洲的三四线城市比很多东北的中心城市都要好。 ”

从土地供应的角度来看确实如此。 据wind介绍，牡丹江住宅的土地供应在年成交面积达到高峰后，除了一年很小就恢复了之外，一直呈减少趋势。

根据牡丹江市自然资源局的数据，全市共转让商服、住宅用地7件，2019年仅转让3件。 这样少量的地块供应在一定程度上代表了住宅企业对该市的市场评价。

另外值得观察的是，在牡丹江拍摄年货、住宅用地的公司大多是黑龙江荣飞房地产开发有限企业、牡丹江市江盛房地产开发有限企业等当地住宅企业，几乎找不到头部住宅企业的身影。

近日，牡丹江省建设厅发布的违法通报牡丹江市世茂假日山水3-1地块项目报道称:“施工单位为吉林省建设工程股份有限公司，现场主要管理人员劳动关系在吉林建设集团，项目经理不在单位工作。”

牡丹江官方数据显示，该市房地产领域可谓经济衰退。 全年房地产开发完成投资额58亿5000万元，比去年同期减少6.5%； 开工面积比去年同期减少38.9%，为90.9万平方米，其中住宅同比减少39.2%，为75.8万平方米。 商品房销售面积140.1万平方米，比去年同期减少16.9%； 商品房销售额68.4亿元，比去年同期下降17.3%。

记者王佳飞

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