“开发商有趣不高？东北大城一口气拍卖51宗地，2宗流拍，32宗底价成交，11宗终止”

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今年的土地集中打响“第一弹”。

昨天( 4月15日)，首批集中供应地计划首次公布的长春，全国首次进行了土地集中转让。 但是这片土地的集中出让看起来有点平淡，只有4家头部住宅企业竞相拍摄。 当初计划的51块转让土地中有11块中止挂牌，最终38块成交。 其中32件为底价成交，2件为滞涨，全部集中在市区，成交总额为193.08亿元。

据《每日经济信息》记者统计，目前包括北京、广州、深圳、杭州在内的15个城市公布了今年首批土地集中供应计划，总供应地规模达到4155万平方米。 其中北京、杭州、广州、南京的首批供应地开工总额均超过800亿元。 从各城市最初的集中供应地出让时间来看，首要集中在4月中下旬至5月上中旬一个多月的时间。

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长春首次集中出让土地成交的38件中，32件以底价成交，成交平均楼价为3225元/平方米，与全年长春住宅用地3278元/平方米的成交楼价相比，地价较为稳定。 溢价率全年下降1.1个百分点，达到3.3%。 据悉，本轮集中供应地成交计划建筑面积562万平方米，相当于年成交量的29.4%，长春推进地节奏平均。

从整体上看，长春此次集中土地转让热度不高，只有铁、华润、保利、万科4家头部房企受到关注。 但是，在高质量地块的竞争中，头部住宅企业的特征很明显。

铁置业此次土地拍摄总投资达44亿元，其中39亿元用于住宅用地，取得长春市朝阳区永春镇住宅用地11块、商业用地1块、图书馆用地1块，全部地块底价成交，成交平均楼价为2912元/平方米。

华润是长春本轮集中供应地中唯一启动限价，以竞争租赁面积的方式取得地块的住宅企业，取得的地块位于宽城区小南街，那里是长春北侧重要的中心城市。 达到限价后，经过36次争夺，最终建成4100平方米租赁房屋取得该地块，可售楼宇部分价格为3585元/平方米，溢价率为29.4%，为本轮供应地最高溢价率。

另外，在保利、万科逐一取得宅基地，溢价率维持在4%以下。 除此之外，剩下的地块全部由长春当地开发商取得，大部分以底价成交。 当地房企用地内仅有3块住宅用地溢价率达到15%~20%，主要分布在南关区、长春新区、净月高新技术产业开发区，是长春第一快速发展区域。

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“本轮长春集中供应竞争方法发生了变化，从以前的“高价者得”变为“限价竞争租赁住宅面积”，稳定地价的措施逐渐落地。 ”

贝壳研究院高级分解师潘浩向《每日经济信息》记者分解认为，长春本轮集中供应地结构有明显调整，主要分布在西侧、南侧。 朝阳区、绿园区住宅用地成交规划建筑面积所占比例最高，占比较年的年增长率10-20个百分点。 相反，保利、万科在净月高新技术产业开发区取得土地，但该地区住宅用地成交规划建筑面积较去年减少了13.9个百分点。

潘浩表示，今年长春还有两个集中供应地，整体供应结构需要继续关注。 本轮集中供应地中有2块住宅用地因房屋企业无报价，流拍率为8.2%，低于年末10.1%，流拍率呈下降趋势。

4月14日，深圳公共资源交易中心挂牌2021年首次集中转让的6个地块，将于5月13日集中转让。 6块地块分布在宝安尖岗山1块、光明凤凰城1块、龙华油松1块、南山西丽1块、深汕合作区2块，总建筑面积91.01万平方米，总开盘价105.76亿元。

至此，今年首批公布供给地计划的城市达到15个，合计供给地规模4155万平方米。

此次“双集中”土地供应新规有北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等18个热点

据《每日经济信息》记者统计，11个城市今年首次集中供应地的规模超过了年供应地面积的30%。 其中，广州首个集中供应地规模为年供应地面积的62%，苏州、长春、沈阳的占有率均超过40%。

另外，集中供应地的土地性质不是单一的商品房用地，租赁用地等也很突出，竞争规则也有新的变化。

例如，在北京首次集中供应的30块土地中，约有4成涉及公租房。 此前海淀树村地块曾尝试竞拍，共享产权份额，现已开始宣传落实，北京住宅用地市场竞争方式趋于多样化。

杭州最初的集中供应地中，除人才专用租赁住宅用地2块外，所有地块都设置了新建公寓限价条件。 其中均价26038元/平方米，最高价格29227元/平方米，实施装修销售的情况下，装修价格均价3327元/平方米。

贝壳研究院报告称，广州此次集中供应地应关注共享产权房、公租房等房源的供应。 其中，政府性房源和自建房上限面积占此次供应的比例达到27%。 政府性住宅中，共享产权住宅上限面积83万平方米，政府性住宅74万平方米，公租房59万平方米。

他还表示，22个城市中未列出的部分城市也将加入集中供应地队伍。

4月9日，徐州市住建局发布通知，表示将加入“两集中”的供应地城市阵营。 年供地不超过4次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位要相对均衡。 集中组织转让活动，公示结束后，交易时间不超过1个工作日。 建立土拍熔断机制。 土地招标拍卖过程中，溢价率达到50%或超过设定的最高价格时，中止网上竞价，用锁定方法使人明确竞争。

在此之前，3月30日，西安市政府发布了《西安市人民政府办公厅关于建立房地产联动机制促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》。 其中，“每年每季度集中发布住宅用地转让公告，集中组织国有建设用地公开转让”。

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“双重集中”的供给地新规落地，无疑会对不同梯队的房企土地产生相应的影响。

万科董事会主席郁亮此前表示，今年的土地集中供应要求公司资金具有较大的弹性，如果没有较大的弹性，集中土地供应将面临较大的压力。

“从整体来看，政策对龙湖这样的公司有利。 政策应该对高质量的房地产商有好处，高杠杆企业和中小企业可能会有一点压力。 ”龙湖首席执行官邵明晓也阐述了对集中供应地的看法。 “政策的出现考验了房企的运营能力、集中推送营销能力，也考虑了房企从交付时的能力、拿地到规划、开工、建设、交付、客户服务的一系列全链条的能力。 ”

但是中小企业可能比较困难。 一位地区型房企高管对《每日经济信息》记者表示，“集中供应地对我们这样的中小房企来说，还存在一定的压力。 面对集中供应地，我们需要和许多大型房企进行同样的比赛。 另外，有必要一次调动越来越多的资源参加拍摄地。 与资金比较充裕的头部住宅企业相比，我们确实处于弱势地位。 有些夸张地说，如果我们在今年的第一个集中供应地没能抢到，下半年可能会面临无米煮饭的困境。 ”

“所以，面向集中供应地，我们计划引入合作伙伴，让更多的人团结取暖，参与土地竞争，也分散风险。 ”上述房企高管表示。

中指院报告称，自去年《三道红线》融资新规试点以来，领域进入减债降杠阶段，抛售返利成为公司“返利”的重要来源。 供给地新规的实施，给公司营销方面带来了深刻的变化，传统的销售节奏和营销节点也需要重新定位，以面对集中的土地自有资金诉求。

对于22个主要城市集中的大量供应地，在资金有限的情况下如何取舍，需要公司科学研究判断城市的快速发展趋势和板块的价值，如果集中跟进多个地块，也需要投资者更有效的拆解能力。 另一方面，22个城市大多是配置了房企战术要点的城市，如果这些城市的供给地节奏统一，房企要想获得更高的投资转化率，就需要正确探讨不同地区和城市的潜力、市场周期。

从总体上看，资金实力较强的公司仍有机会获得越来越多的土地，资金压力较大的公司面临更大的冲击，公司分化有可能进一步加剧。 为了参加竞争，提高获得土地的概率，公司可以采取共同获得土地的方法，承担资金压力。

住房城乡建设部政策研究中心前主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹以前在接受记者采访时表示，集中供应地政策近期可以影响土拍市场，但市场最重要的因素是土地供应量。

“如果只是土地的拍摄方法发生了变化，土地的供给没有上升，总量也下降了，那么对地价的影响就会非常有限。 只有各地方集中拍摄，供应地总量有比较明显的增加，才能影响土地价格，要么稳定，要么稳定。 只有在土地价格稳定的情况下下跌，土地供应量增加，房价才能稳定，不会大幅上涨。 ”秦虹说。

记者|王佳飞|[/s2/]魏文艺孙志成杜恒峰

校正|/S2//卢祥勇

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