“楼市一季报翻红：杭州、上海、广州新房去化超8成 多地二手房成交量创4年来单季新高”

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从年的“失去的一季度”到2021年的小春，中国房地产市场已经有了新的开始。

自1月推送、2月加速上线以来，3月楼市之前火爆的季节一直流传至今，市场前三个月热度没有回落。 在新建住房市场上，top10房企总销售额超过1万亿元，“碧万恒”总销售额5231亿元，短短3个月内已诞生5家千亿房企。 二手房市场成交量受新建住宅供应不足的推动，创下一季度历史新高。

今年一季度房地产市场关键词为“调控”，各地频繁增编，购房首付来源和经营贷款违约流入房地产市场，房地产金融监管持续趋紧。 在地方层面，上海、成都楼市调控重新升级，涉及限售、房价地价联动机制等多种措施的杭州、成都法制摄影室将纳入限购范围； 嘉兴限购附加代码，限购范围扩大到全市； 加强北京、上海、深圳、杭州等地多项住房贷款管制，防止经营贷款、支出贷款违约流入房地产市场。  

杭州、上海、广州的新盘脱化率超过了8成

年末购房意愿继续扩大，一季度要点城市新建商品住宅供销旺。 中指研究院的数据显示，许多重要城市的新房脱化率突破8成，其中杭州独秀，脱化率达到88%。

2021年一季度定点城市新建项目平均除化率数据来源:中指院

要点在监测的14个要点城市中，住宅类项目共举办了561次，房源超过11万套。 其中一线城市上海开盘量大，共26次开盘的二线城市中杭州、重庆、南京开盘次数多，分别为119次、80次、70次。 北京、天津、苏州、南昌开盘量相对较少。

诉求方的热情也同样高涨，14个城市的新住宅项目“当日去化率”平均值为64%，这一数据自年一季度以来保持较低水平，但进入2021年一季度后，去化率率先下降，3月份再次降至61%。 从总体上看，今年一季度的去化水平比去年同期要低一些。

市场分化也同样存在，一季度有130个项目售罄，但集中在杭州、上海、成都，其中杭州单独占69个席位，3个城市合计占所有售罄项目的近74%。 包括杭州在内，广州、上海、成都、长沙5个城市的去化率超过了平均水平。 特别值得一提的是，杭州、上海、广州一季度的平均去化率超过了八成。 北京、重庆、武汉的平均去化率分别为56%、50%、50%。

在新建房价方面，一线城市的涨幅不及热点二线城市。 根据中指研究院3月的百城新建住房价格指数，中山以1.48%的环比涨幅领先百城，广州排名第二，无锡、金华、徐州、东莞等城市涨幅靠前。

总体来看，全国100个城市新建住宅均价15916元/平方米，比上个月上涨0.20%，涨幅与上个月持平。 其中76个城市比上个月上升，23个城市比上个月下降，1个城市与上个月相同。

18城中旧住宅的成交量时隔4年创下一季度新高

2021年一季度，许多城市二手房成交量再次创下新高。

贝壳研究院监测数据显示，18个主要城市二手房实际交易量比年第四季度增长14%，年第一季度受疫情影响基数低的，下同上涨120%。 特别是一线城市整体市场热度较高，1月份深圳、北京环比增长率在30%以上，上海成交量环比增长率也达到20%。

年以来，18城链家二手房季度成交量和累计同比来源:贝壳研究院

中指研究院指数事业部监督曹晶晶表示，多方面因素共同推动了热点城市二手房市场的活跃。 例如，“原地跨年”使得热点城市对自己家的诉求不断开放，学区对住宅的关注度逐步提高，带动的二手房更换链条明显活跃起来。 列举了前期相对宽松的信贷环境加上信贷紧缩的预期等，另外，短期热点城市新建住宅供不应求，对二手房市场的诉求衰退也是重要原因之一。  

在巨额成交的推动下，全国二手房价格比上个月持续上涨。 贝壳监测点35城二手房价格指数3月环比上涨1.4%，自年12月以来累计上涨3%，一线城市房价涨幅居全国前列。  

“高烧不退”的市场也引发了监管的进一步收紧和更加严格的金融监管。 其中深圳“二手房指导价”政策调控效果明显。 到了新政周，深圳二手房成交进入萎靡，比新政前下降70%，一季度成交量比去年同期下降20%，比去年同期下降4%。 价格指数比上个月的涨幅在1月以后继续缩小，到3月为止停止了上涨。  

在“1·21新政”下，上海二手房交易量比上月略有减少，其中春节后交易量比春节前减少23%。 3月价格指数环比涨幅缩小3.6%，已经连续第二个月缩小。 北京一季度成交量比上个月增长20%，但春节后明显减少，开始出现市场调整的趋势。  

一季度以来，金融监管收紧，北、上、广、深及海口、杭州、西安、成都等城市严查违规经营贷款进入房地产市场，不少银行与房地产“定向加息”相比直接冷却了一线城市的购房热度。 3月贝壳研究院监测的60个城市平均1套、2套房贷款利率比去年12月分别提高6个、7个基点。  

一线城市市场受到抑制，但核心二线城市继续是热度较高的企业。 合肥一季度成交量比上个月增长约60%，成都、武汉比上个月增长30%左右，西安比上个月增长10%。 进入3月，各代表城市成交量创2019年以来新高，二手房价格指数上涨，涨幅扩大。  

值得注意的是，北方许多城市经过约3年左右的调整，开始迎来市场的周期性修复。 一季度廊坊二手房成交率比上个月约增长30%，3月份成交量仅次于年一季度高峰，燕郊因“有房子就能落户”的政策而成交量有所增长。 青岛一季度成交量增长约20%，价格指数3月下跌上涨。 另外，济南、烟台等城市二手房成交量分别比上个月增长27%、15%，二手房价格指数稳定上涨。

top10住宅企业第一季度的总销售额超过万亿

进入3月前正值旺季，房企推送步伐明显加快，100家房企平均销售额上升至307.8亿元，平均增长率为104.1%； 目前，5千亿房企诞生，比去年同期增加2家的超百亿房企达到76家。

据记者统计，1~3月“碧万恒”总销售额为5231亿元，top10房企总销售额超过万亿。

诉求旺盛，营销附加值双重作用，1~3月各梯队房企门槛依次上升: top3房企门槛增长11.6%至1528.5亿元； top10房企门槛从83.1%增长678.0亿元，但增长最快的是top30、top50、top100，分别上涨99.5%、134.4%、137.8%。

2021年1~3月top100各阵营销售额门槛情况数据来源:中指院

百亿级中型房企有较强的规模增长和高速发展的需求，一方面需要接近头部房企的行列，提高市场竞争力，提高市场地位，另一方面百亿规模处于“不自然”的阶段，加快规模扩大快一步就会成为头部公司，慢一点就会脱落。

值得注意的是，2021年是房企“战术合作”蓬勃发展的一年，其中不乏头部房企扩大产业范围、布局新市场的措施。

3月2日，中交集团与万科集团在深圳签署战术合作协议，双方将在土地开发、城市综合体、物业管理、产业园区、冰雪度假等行业深入合作，以形成产业链作为补充； 世茂海峡与上坤集团广东地区达成战术合作，共同投资扩大粤港澳大湾区和广西市场； 融创开始进军酒店领域，与华住成立合资企业共同布局高端酒店市场。

分解者认为，不同的公司增加合作，如有资金的公司和有土地资源的公司的合作，可以加速市场要素的流动，提高资源要素的配置效率。 另一方面，大企业之间的强力合作可以提高竞争力，加快资源要素和市场份额向大企业的集中，提高市场集中度的公司来说，特征互补，可以花很长时间避免短时间，提高竞争力，提高市场份额。

土地供应“两集中”的重锤落在22座城堡上

2021年初，22个主要城市的供给地“两集中”政策(集中发布转让公告，集中组织转让活动)是继“三道红线”等金融监管措施之后，土地市场发生了巨大变化。 要点在城市方面，北京、天津、广州、无锡、长沙等地公布了今年首次集中供应地计划。

集中供应地，不仅会因为资金“散失”而对热点地区造成围剿，也很可能因此而改变土地市场结构。 据中指院统计数据，年22城商品房销售面积占全国的比例为24.3%，销售额占全国商品房销售额的39.9%； 住宅用地出让金占全国宅基地出让金的37%。 据此可知，近4成的22个城市在供给地“两集中”后，呈现出不同的市场结构。

2021年一季度，主要城市业绩依然突出，全国土地出让金排名前20位的城市成交总额达到5065亿元，比去年同期增长15%，达到117.7亿元。 一线城市收入总额1580亿元，比去年同期下跌2%，1个城市中只有深圳没有进入排行榜。 其中上海一季度土地交易活跃，收入超过949亿元，居首位，比去年同期增长45%。 二线城市共有13个上榜，其中杭州收入近730亿元，比去年同期增长44%，居第二位。

2021年1~3月，全国300个城市土地出让金总额为9597亿元，比去年同期增长20%。 其中，住宅用地(含住宅用地及住宅用地的综合用地)转让金总额为7765亿元，比去年同期增长18%。 全国40个大中城市中23个城市出让金同比增长，一线城市未进入涨幅前十的跌幅前十城市中，厦门市跌幅最大。

2021年1~3月全国土地出让金top20 (仅含市本级数据)来源:中指院

住宅企业对热点城市的追求也日益白热化。 一季度top100强公司土地持有总额为5588亿元，土地持有规模比去年同期增长22.7%。 巴黎发展迅速，融合了中国和绿城中国，占据了排行榜的前三位。 在22个主要城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市明显受到头部住宅企业的青睐。 2021年1~3月，50家代表性房企在土地面积top10城市中，杭州继续以累计特征占据首位。 top10城市中，地域比较分散，除杭州、苏州、温州、南京为长江三角洲城市外，其余6个城市涉及成渝、中西部、京津冀等多个城市群。

虽然许多城市刚刚公布了相关具体计划，但“两集中”政策的影响已于3月显现，代表公司的土地保有规模都受到不同程度的影响。 滨江集团、广州地铁等地区深耕型公司单月土地收购额受政策影响较大保利快速发展，中海地产等公司全国化布局影响较小，3月份土地持有额均超过100亿元。  

然而，“两集中”后，头部房企以巨大的价格特点继续与一线和强二线城市作战，中小房企土地争夺战有可能从热点一线城市转战三四线城市。

2021年1~3月各城市土地市场情况资料来源:中指院

根据中指研究院的统计数据，三四线城市的土地价格已经处于高位。 前三个月一线城市土地溢价率平均为7%，比去年同期下降2个百分点，但二三线城市溢价率有所上升，同时楼市平均价格分别比去年同期上涨25%和19%。

根据易居研究院《百城住宅用地价格报告》，2021年1~2月，64个三四线城市居住用地价格为4128元/平方米，比去年同期上涨34.4%，涨幅明显大于一二线城市。

全国百城年初累计土地价格上涨来源:易居研究院

历史数据显示，三四线城市目前累计地价为去年同期36个月来的最大值。 居住地的报告和提交很容易，特别是在“2集中”的供给地制度下，地方城市土地的不明确性和增加一点点。 在这种情况下，住宅企业从地价的价格管理和取得土地的机会等角度，或者加速进入一些重要的3、4线城市，推高地价。

住房企业到期债务规模比去年同期增长134 %

第一季度是房企年报季，集团“降档”成为领域主流。 新融资后，将直接影响住房企业在融资、土地储蓄、资本化等方面的运营。 目前，“绿色文件”阵营倍增，已经连续2月新发行的债务不及到期债务规模，同时这一趋势呈常态化趋势。  

由于一季度国内债市稳定适度缓和，海外债市低迷，规模大幅下跌。

据贝壳研究院统计，2021年一季度房企国内外债券融资累计约3040亿元，比去年同期减少23%，是年以来一季度最低发行规模。

年一季度受疫情影响，货币政策放宽，迎来短期债务发行期，2021年一季度整体债市下跌，特别是境外债务发行规模大幅下跌，比年一季度下降43.5%。

Q1-2021Q1房企债券融资规模数据来源: wind、贝壳研究院整理

从利率来看，国内一季度利率中位数为4.40%，比上个月上升16个百分点，比一季度上升48个百分点。

在海外，一季度海外债券融资票面利率中位数为6%，比上季度下降75个百分点，比2021年一季度下降140个百分点。 海外票面利率受债务发行规模锐减的影响而下跌，海外票面利率高低差短期内呈缩小趋势。

住宅企业依然债务紧张。 2021年一季度，国内外债券融资到期债务规模约为3735亿元，比去年同期增长134%。 实际上，截至年4季度，连续2个季度新发行的债务规模低于到期债务规模。 在新增融资下，新增债务的发行规模不及到期债务的规模成为了新常态。 贝壳研究院预计2021年二季度房企偿债规模约为3279亿元，较一季度略有减少，但偿债规模仍居高位。

记者:包晶晶

:陈梦妤

视觉:刘阳

排版:陈梦妤牟璇