“叶雷：税收和信贷差别化 能把房价拉下马？”

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叶雷

房价过高是个老问题。 住部的这次会议也是老调重弹，没有任何新意。 其实，在今年的“两会”上，郭允冲住建部副部长坦言真心话说:“房价控制需要多个部门共同努力，而住建部在房价控制上几乎没有什么手段。” 现实确实如此。 在市场经济条件下，不仅要加快保障性住房的建设，最重要的是要通过差异化的信用和税收政策来抑制房价的暴涨，这些政策都不是建设部能计算的。

事实上，有人认为，加强房地产市场监管，形成高效合理的市场机制，不是方法，而是缺乏决心。 有那些方法吗？ 扩大土地供应，降低土地价格，加快保障性住房建设，打击土地覆盖提高价格等，是比较有效的方法之一。 但是，这些方法基本上是行政手段，短期效果可能比较明显，但从长远来看，还是治标不治本，市场经济需要市场手段，差异化的信用和税收政策也许才是抑制房价暴涨的最佳途径。

前几天，到处传说“套房的首付需要60%”，我非常高兴。 但是，4月11日下午，银监会对此紧急辟谣。 2009年5月25日，国务院发布的《关于深化2009年经济体制改革工作的意见》中，提到了“研究应税物业税”，经社会广泛讨论后，没有下文。 今年，重庆有可能征收“特别不动产费用税”和上海征收“不动产保有税”，成为热门话题。 这些话题之所以大、难以达成共识，除了既得利益者的“活动”之外，重要的是没有出现差异化。

各国都一样，二手房的价格通常不会超过新建住宅的80%。 因为，利用“二手房市场”控制新建住宅的价格是比较共同的政策。 当然，我国也观察到了这些，但我国的构想主要是增加交易价格以降低二手房的流通率，限制炒房。 虽然政策的宗旨很好，但由于二手房流通率下降，市场上的房屋资源更少，在刚性诉求很高的我国，非但没有降低房价，反而进一步提高了房价，大部分人不吃喝也买不了几十年的新建住宅了。

而且，由于没有出现我国税收政策的“差异化”，房地产的持有价格很低，为零。 据此，少数富裕阶层囤积住宅出租，利用住宅不足的性质不断炒高房租。 结果，许多人不得不将相当大一部分、甚至大部分收入作为房租交给富人，少数富人成为不劳而获的食利阶层，进一步加剧了社会贫富差距，减少了依赖勤劳致富的成功概率。

根据相关研究，在我国现有城市住房数量的基础上，市场上“二手房”的流通率每上升1个百分点，市场上的流通房源就会增加30%左右。 随着城市住宅总量的进一步增加，这一效果将更加明显。 目前，国际成熟市场二手房流通率约为8%，英美等国更是超过15%，而我国只有3%左右。 为什么这么说呢，因为用差异化的信用和税收政策来激活二手房的流通，应该是抑制房价暴涨的对策之一。 如

这种与众不同的信用和税收政策是如何设计的？ 第一，要大幅降低二手房交易的价格，目前交易价格基本占房价总额的10%以上，太高了。 市场上，没有人想投资旧住宅。 此外，住房年龄越大，房价也往往越低。 为什么这么说呢，因为二手房的交易价格可以按照住宅的年龄设计成阶梯状，住宅越旧，交易价格越低，越为零。 第二，对1套房和2套房实施明确的信用政策。 对于购买2间套房但不准备销售1间套房的购买者，如本月初的传言，2间套房的首付需要支付60%，甚至70%、80%、3间以上，销售1间套房后需要支付2间套房 三是利用高于市场房租的房产税，或特殊房产税、房产税、房屋空置税等，消除食利阶层，逼迫拥有多套房者出售房屋。

与众不同的信用和税收政策的实施难度有三个。 一是损害既得利益者的利益，新政策将面临巨大的阻力。 二是涉及不同部门，部门利益必然遭殃，影响政策的牢固性和连贯性； 第三，政府财政对土地的依赖，gdp增长对房地产领域的依赖，必然会影响政府的决心和勇气。 但从长远来看，控制房价，对人民有利，对国家有利，坚决采取措施为时过早，为时过晚。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003