“调控效果尚不明显 海通证券：地产股估值有望修复”

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没有出现房地产调控对房地产投资的影响，有数据显示，部分城市房价2月较去年同期略有上涨。 目前，房地产领域已经开始从以往的单一市场化供给过渡到保障性住房和商品房相结合的双轨供给体系，随着保障性住房建设迎来春天，房地产板块有强烈的评估修复诉求。

不动产投资的增长率暂时没有受到影响

1~2月全国房地产累计开发投资达到4250亿元，比去年同期增长35.2%，比上个月增长2个百分点。 从单月情况来看，由于去年12月多为房地产公司项目集中会计期，1~2月房地产开发投资完成额较12月下跌23.69%。 1~2月全国商品住宅投资3014亿元(占全部房地产开发投资的70.9% )，比去年同期增长34.9%，比上个月增长2个百分点。 从单月情况来看，1~2月商品住宅投资完成额比12月的上个月下跌了24.97%。

根据上述数据，今年1~2月房地产领域的投资增速还未受到调控政策的影响。 1~2月刚刚出台多项房地产调控政策，政策对前沿开发投资的影响有一定的时滞，另外，由于多年春节期间房地产投资额波动较大，1~2月房地产投资与去年同期相比的数据增长没有反映出未来市场的真实趋势。 今年年初密集出台的房地产调控政策有望在后期对房地产领域的投资造成一定的压制。

一些城市的房价上涨

在房地产调控下，2月份商品房销售面积没有大幅下跌，部分城市销售价格略有上涨。 1~2月，全国商品房销售面积为8143万平方米，比去年同期增长13.8%，增长率比去年同期下降24.4个百分点，但保持一定的正增长。 1~2月全国商品房销售额累计达到5242亿元，比去年同期增长27.4%，增长率比去年同期下降42.8个百分点，保持较高的正增长。 除天津商品房成交量略有回升外，2月其他百分点与城市商品房成交量出现预期下跌的去年同期相比，情况相对乐观，2月点位监测城市商品房成交量上升，调控政策对2月点位监测城市商品房市场的诉求效果仍在预期之内。

根据统计局近日发布的《住房销售价格统计调查方案》，国家统计局将发布各城市不同基本期的分类指数和总指数，计算全国70个大中城市房价涨幅平均后不再发布。 2月，5个百分点监测一线城市房价比去年同期上涨2.9%，比1月增长率上涨0.44个百分点。 其中，深圳房价比去年同期最大增长6.8%。 5个百分点监测一线城市房价环比平均上涨0.74%，其中深圳房价涨幅最大，比上个月上涨1%。 2月，二、三线要点监测城市房价较去年同期平均上涨5.28%。 房价涨幅与上月持平。 总体上，未受调控政策影响的二、三线城市房价同比涨幅大于一线要点监测城市。

地产类股估值有望修复

目前，地产股的估值在底部区域。 全年房地产领域的指数收益率为-20.31%，达到沪深300的约8.8个百分点。 从年初到年3月27日，房地产领域指数累计收益率为10.28%，沪深300指数累计收益率为5.31%，板块对沪深300指数的超额收益率为4.97%。 房地产板块今年出现了微弱的相对利润，但从去年开始房地产领域指数就输给了沪深300指数。

由于房地产板块估值有很大特点，尽管今年年初加强了房地产调控，但1月份房地产指数只小幅负于沪深300指数，随后的2月和3月房地产指数收益率分别为5.94%和6.71%，沪深300指数为065个百分点和5.5个百分点。

从pe估值来看，截至去年3月27日，房地产板块整体估值为20.47倍。 虽然这一市盈率水平较6月最低时的17.81倍有明显上升，但仍低于领域近3年的历史平均水平( 33倍)。 从溢价率指标来看，房地产领域20.47倍的估值对沪深300指数15.85倍的估值溢价率为0.29倍，尽管估值得到了修复，但仍低于过去3年0.35倍的平均溢价率水平。 因此，房地产板块仍有强烈的估值修复诉求。

在投资方面，海通证券仍看好保障性住房主题投资，保障性住房板块有望产生房地产春播行情，主要为北京城建( 600266，收盘价15.65元)、天房快速发展) 600322，收盘价6.50元)、福星股份) 000926

海通证券

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