“公租房能改变什么？”

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住房城乡建设部等7个部门最近发表的加快公共租赁住房快速发展的指导意见受到行业内外普遍关注。 “其作用不仅是处理‘三明治层’的住房难，更是改变中国人‘再购买租赁’的旧观念。 》上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，作为保障性住房体系不可缺少的一环，公共租赁住房的深远影响远远超出了表面处理的问题。

住房和城乡建设部等7个部门12日联合发布了《关于加快公共租赁住房快速发展的指导意见》。 政策不仅要惠及城市中低收入的住房困难家庭，还要求有条件的地区将拥有新增就业岗位和稳定职业、在城市居住一定年限的外国劳动者纳入供给范围。 此前，杭州、北京、上海、重庆等地已经试行或制定了公共租赁住房政策，部分城市开始建设严格控制面积的小户型租赁住房。

28岁的周海涛来上海快三年了。 是目前在上海高科技民营公司工作，不能享受廉租房，不能通过住房政策购买商品房的地方上海人民。 “刚开始工作的时候收入很低，只能‘集体租房’，但是现在和男学生‘共同租房’。 我希望再过几年就有资格成为‘房奴’。” 周海涛说自己要建立一个小家庭，并不期待住在公共租赁住宅能节省多少房租。 第一，他说，3、5年内可以稳定租赁，如果增加了小住宅，就可以单独住套房。

与租赁住宅、经济住宅相比，公共租赁住宅不是高补贴性的保障产品。 最近公布的《上海市公共租赁住房快速发展实施意见》提出:“在略低于市场租赁住房的水平下，明确公共租赁住房的租金价格，具体由各运营机构按规定制定。” 也就是说，未来公共租赁房屋的租金价格不会比市场价格低太多，不会低于专家此前预计的市场价格的四成。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生认为，上海90%的非上海本地工人居住在租赁中，但与该集团中小规模租赁市场相比，由于专业机构长时间运营不足，租赁人长时间处于不稳定的心理状态。 公共租赁住房的推出正好可以处理这个问题。

关注和研究上海公共租赁住房政策的杨红旭告诉记者，公共租赁住房除增加中低租金小户型房源外，建立规范的租赁服务体系制度，由运营机构统一配套、管理、服务是很重要的，房东可以随意侵害房客的利益 “这将从观念上带来变化。 过去，人们为了“重新购买轻的租赁住宅”，希望依靠亲戚和朋友筹款成为“房奴”，但今后租赁住宅将变得普遍接受。

公共租赁住房改变了对租赁的期望，也影响了对商品住房的投资性诉求。 复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时表示，随着公共租赁住房的兴起，市场化的住房租金收益率将进一步下降，一些喜欢通过租金获得长期收益的投资者将在一定程度上改变预期，投资意愿也将下降。

一般认为，租金收益率在4%以上，住房值得通过租赁获得投资回报。 由于房价居高不下，涨幅也远远超过租金涨幅，5月份北京、深圳、上海等地房屋租金收益率均不到3%。 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，公共租赁住房的建设将增加可租赁住房的总量，其相对低廉的租金将分流部分租赁诉求，打击现有的租赁水平。 短期效果会影响到以出租方式租房的小业主。 从长远来看，房地产调控政策越来越侧重民生，政策紧缩预测不断加强，在当前房价高位、交易量大幅缩小的情况下，空楼市、抛售二手房的现象有可能增加。