“黄金物业收获在即 大通燃气拟低价转售大股东”

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记者陈默(化名)皇甫嘉发来自成都、天津

“金融城中心”、“cbd中心”、“津湾广场中心”……位于天津城中心的金谷大厦办公楼项目从来没有缺少过炒作的概念。 建在这个黄金地区，高180米、地面建筑面积5.4万平方米的“金谷大厦1号楼”，其项目企业天津新天投资有限企业(以下简称新天投资)的最新判断价格为8.21亿元。

新天投资8.70亿元的判断价格根据上市公司大通煤气( 000593元，收盘价5.93元)的公告，上市公司打算以7000万的价格出售所持新天投资的11.93%的股权，以接收方为控股股东大通集团。

然而，《每日经济信息》记者赴天津实地考察后发现，作为新天投资最核心的资产，金谷大厦1号楼目前基本售罄，但此次判断已解决为“正在建设工程”。 另外，参照周边同类房产价格和该项目招商负责人提供的新闻保守计算，目前金谷大厦1号楼可实现的销售总额达到18.6亿元，扣除各项价格费用后，其实际价值为12.14亿元，占新天投资的11.93% 此外，根据新天投资以往的鉴证数据，以10亿元净资产数据计算，11.93%的股权价值为11930万元，应该远远超过7000万元的卖价。

大通煤气掌握新天投资股5年多期间，目睹了天津商业房地产价格暴涨的行情。 在年内金谷大厦全面上市并投入招聘的过程中，上市公司大打折扣转手，到底有什么奥妙？

在收获前夕出售股票/

资料显示，新天投资注册资本为2亿2000万元，大通燃气持有11.93%的股权，另88.07%的股权目前在天津信托，与这笔交易相比，天津信托方面已经放弃了优先购买权。

作为此次交易的唯一标的，新天投资股票的抛售价格与投资者的利益密切相关。 仅从财务报表数据来看，新天投资并没有什么亮点。 截至2009年5月31日，总资产13.27亿元，其中负债9.45亿元，净资产仅3.82亿元。 年，该企业未实现营业收入年营业收入激增至5亿4800万元，实现净利润1亿4400万元，但截至年5月底，其营业收入再次回到零。

根据四川省华信发行的《鉴定报告》，目前新天投资只开发了金谷大厦项目。

金谷大厦项目分为1、2、3号楼，本馆为1号楼，尚未全部完成，正在进行相关室内工程，附属楼的2、3号楼已完成销售，于去年12月办理了交房手续。

“该项目总可销售面积7.14万平方米，其中2、3号楼1.76万平方米。 本公司在交货时确认了2、3号楼的销售收入，但项目未全部完成，工程结算未完成，因此本公司将根据项目预计总价格以每可销售面积的单价结转2、3号楼的售价2.98亿元。 ”根据“鉴定报告”。

“项目(即金谷大厦1、2、3号楼)位于和平区解放北路29号，获得天津市的‘不动产权证’，土地用途为商业用地。 ”大通煤气的公告中这样说道。

今年6月25日，大通燃气发布转让新天投资股权的决策，7月13日，受上市公司委托，中联资产判断集团有限企业(以下简称中联判断)发布了上述《资产判断报告》，最终新天投资100%股权的判断值为5.73亿元

根据中联的判断发布的《资产判断报告书》，此次与新天投资资产比较的判断，主要是库存成品金谷大厦1号楼的开发价格。 在这次判断过程中，中联采用了资产基础法，判断采用的基准日期为年5月31日。 根据最终判断结果，新天投资净资产票面利率为3.82亿元，最终判断为5.73亿元，增值为1.91亿元，增值率为49.92%。

对此，中联的判断确定，判断附加值主要是库存附加值，判断师考虑了项目开发后房地产的附加值和一定的开发效益等因素。

核心资产评估额8.2亿/

金谷大厦项目是新天投资最重要的单项资产，其价值高低直接决定了大通燃气转让的标的额度。 2、3号楼已经出售，达到1.76万平方米，占金谷大厦项目总销售面积的24.65%，但与建筑面积达到5.39万平方米的金谷大厦1号楼相比，中联仅评估了8.21亿元。

中联认为，此次判断的目的是股权转让，资产基础法从公司组建的角度反映了公司的价值，为经济行为实现后公司的经营管理和考核提供了依据。 因为这次的判断选择“资产基础法”进行判断。

“被判断为经营企业广告的金谷大厦1号楼的项目，后期的装修工程和预收工作正在进行。 由于整个项目尚未完成，这家企业没有结转收入，在价格法的判断过程中综合考虑了其收益。 另外，公司作为项目企业，目前正在建设的项目处于最后阶段，基准日期没有开发新的土地储备和新的项目，无法预测公司未来的盈利状况和盈利水平，因此没有使用公司的盈利法进行判断。 ”中联判断并表示。

中联的判断中强调:“另外，市场上也没有公司那样的交易成功例子，没有市场法的判断条件，所以这次的判断中明确使用资产基础法。”

《每日经济信息》记者在报告中指出，金谷大厦一层分为地上33层、地下4层，总高180米，地上建筑面积5.39万平方米，其中1~6层为裙子办公室，建筑面积1.46万平方米，7 ~

金谷大厦项目总可售面积7.14万平方米，目前累计销售2、3号楼共计1.76万平方米，对于可售面积达到5.38万平方米的1号楼，中联在库存中向“建设开发中”产品栏提出的判断价格为8.21万平方米

8.21亿元的估值合理吗？ 《每日经济信息》记者赶到天津展开调查。

金谷大厦突然卖完了/

在喧闹的天津市内，弯弯曲曲的河流从西向东悄悄地通过市区注入渤海。 被称为记录天津迅速发展实况的史书，被称为“海河”。 在天津市中心，海河从北向南画了90度急转弯，把河畔的津湾广场搂得就像母亲抱着婴儿一样。 津湾广场位于市中心，前面照耀着海河。 这是因为公司的房子们也被称为市内少有的风水宝地。

广场一侧的张自忠路、大沽路都有丰富的历史积淀，西南侧的滨江道商业街是目前天津市最繁华的商业街之一。 地区内各种建筑物富有欧洲风韵，100年前是“法国租界”。 例如，原法国公议局大楼、原法国领事馆、原法国兵营等遗迹依然林立，但现在被各种银行、银监局、拍卖行等金融机构占据。

广场中央林立着高180米的摩天大楼，与500米之外的天津市最高高楼天津环球金融中心相呼应，捍卫着金融、商务、交通核心位置的荣誉。 这就是金谷大厦1号楼。

记者进入大楼后，大厅已经装饰成金黄色，与《资产判断报告》中描绘的“大厅的部分地面还在装修中”完全不同。

随后，记者作为买家，按照前台的指示来到七楼柜台，一位被誉为“天津大通投资集团有限企业(即大通集团)招商主管”的王姓员工接待了记者。 以下是对话的记录。

《每日经济信息》记者(以下简称nbd ) )我们的楼盘有房源出售吗？

王:我们现在12楼还剩一个房间，其他都卖完了。

NBD :是说只有一套吗？

王:是的。 只有一套。 376平方米。

nbd :这些房源是分期出售的吗？

王:卖得比较快。

nbd :是说整个大楼还剩下12层的一套吗？ 不是吧？

王:是的。

nbd :多少钱？ 请一定要给我最低价。 现在就买。

王:全额还是贷款？

nbd :全额。

王:平均价格是每平方米27120元。 这是最低价格。

随后，在员工的指导下，记者来到了装修工程结束后聘用的11楼，上传了跨国公司。 记者在与该公司员工交谈后得知，“办公楼质量符合企业网上形象”、“交通便利是楼下地铁入口”等是该公司选择金谷大厦的首要原因。

“目前低层正在向xx银行贷款。 ’王某销售负责人补充说。

此后，据负责代理销售当地新型光盘的佳诺房地产中介所介绍，目前金谷大厦公开对外销售的房源确实“所剩无几”。

那么，王姓主管透露的2.71万元/平米的均价是否属实，记者也从上述房地产中介口中证实了。

“现在，这个区域的几幢高层办公楼之一是金谷大厦，另一幢是对面世界金融中心的津塔。 津塔有点贵，卖得像3万美元左右，但现在已经没有住宅了。 想买的话就找二手货吧。 ’房地产经纪人这样介绍道。

搜索网数据显示，金谷大厦的售价每年在2.7万元/平方米到3.6万元/平方米之间波动，但基本呈上升趋势。

值得注意的是，由于新天投资全年向中国进出口银行、上海浦发银行完成了金谷大厦2、3号楼的销售，据新天投资财报显示，全年企业实现营业收入5.48亿元，据此，金谷大厦2、3号楼每平方米的售价 金谷大厦的1号楼和2、3号楼是同一个项目，距离20米。

黄金的不动产价值被低估了/

通过上述调查多渠道获悉的消息，金谷大厦1号楼的实际价值逐渐凸现。

根据《资产判断报告书》，金谷大厦1号楼地上建筑面积为5.39万平方米，据记者了解的新闻，目前1号楼的均价在2.7万元至3.6万元之间波动，按上述王姓销售负责人所说的“2.71万元”的均价推算。

金谷大厦地下有435个停车位。 王姓主管表示，目前停车位受第一太平戴维斯委托管理，各停车位月租金为800元至1000元。 一位房地产经纪人表示，目前天津市中心的停车位出租率为1:500左右，据此计算，上述停车位价格应该在40万~50万元左右。

随后，记者从上述房产中介处获悉，目前天津中心地区住宅小区停车位在20万~30万元之间，写字楼地下停车位很少出售，通常以出租为主，其价值将高于住宅小区停车位，40万元左右为正常水平

虽然《资产判断报告书》中没有公布，但根据记者在金谷大厦卖场获得的促销资料，金谷大厦地下一层作为商业中心，拥有2245平方米的面积，根据上述房产经纪人的介绍，天津市中心商铺的平均价格为10万元/平方。

综合这些数据可以看出，目前金谷大厦1号楼可实现的销售总额达到18.6亿元。 参照另一上市公司同类交易的计算方法推算，销售费用约为总收入的1.5%(2790万元)，销售税为营业税和附加、印花税和交易手续费，共计5.6% ) 1.0416亿元)，土地增值税) 3.27亿元)，建设

12.14亿元的11.93%为14483万元，据此计算，新天投资总资产增加到17.2亿元，扣除总负债9.45亿元，净资产为7.75亿元，11.93%对应的股权价值为9246万元，比大通燃气的出售价

鉴定数据“露出马脚”

不仅是记者的调查结果，也表明了新天投资股权有低价出售的嫌疑。 年7月天津信托发布的《天津大通投资集团企业股权信托受益权集合资金信托计划》(以下简称《信托计划》)也说明了上述情况。 信托计划的“产品特色”一栏中写道:“根据资产判断机构对新天投资的判断，新天投资净资产将超过10亿元。” 据此计算，新天投资11.93%的股权对应价值至少为11930万元，比卖价7000万元高出4930万元。

年《资产判断报告》复印件显示，7页新天投资《资产负债及财务状况》表显示，全年该企业总资产12.53亿元，总负债10.62亿元，净资产1.91亿元。 即使考虑到判断报告一年的比较有效期，根据年《资产判断报告》公告，年12月底总资产为6.91亿元，总负债为4.77亿元，净资产为2.14亿元。

同样是公开新闻，同样是经审计判断的数据，新天投资净资产为什么有这么大的差价？

根据上市公司公告，明天( 7月30日)大通瓦斯将召开股东大会审议上述股权转让计划。 对于这几个事项的后续进展，《每日经济信息》将继续关注。