“新政实施后，房东终于停止“膨胀”！动不动就10万+的上海学区房，谁是最后接棒者？”

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~~~文末有福利~~~~~~

“合口味的中学不好，室友开始不安了。 ”

有个孩子还是幼儿园的大妈在群里说。 她嘴里的室友是总是向佛系挥手的掌柜爸爸。 大多数情况下，这是一个很少让人不安的群体，但因为是鸡宝宝的事，室友们的心情也发生了一些变化。

上海学区的新政将沸沸扬扬一个星期，大家期待的拐点会到来吗？

在被称为双学区乃至三学区神地的“梅园”区域，也就是最近传言的一夜之间暴跌60万美元的小区里，鳞次栉比的是大企业品牌中介店和本土中介店。 我爱我的家、链家、太平洋、红星、九家伙伴……有人一靠近橱窗，员工马上夺门而出。

梅园区的中介卡新闻每次记者包着晶体拍照

一周前，上海小升初的家长们不等“荡秋千”，中考改革的靴子就早早落地。 根据上海市教委发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《办法》)，从2021年开始，上海市委所属实验性示范高中将按照“名额分配综合考核录取”的办法，分配到区，分配到学校。

这里有几个重要的说明。 —— 是不选择生源的中学，完全覆盖。

这意味着要全面打破“学区”的概念。 所有中学都有同一个市的要点升学率、区的要点升学率。 鄙视连锁末端的“料理中菜”与天价学区相比，因为毕业生数量极少，反而很有特点。 这比那些被传说为疯狂大半年的“通过切割入学”更具杀伤力。

在新政出台后的第三天即3月19日下午，上海市房地产经纪领域协会向上海所有房地产经纪机构发起了“规范房地产经纪招牌和新闻发布的自律建议”。 切断了撮合学区房的重要路径，包括房地产商发布报道避免在“学区房”上推广介绍，在业务经营上不要以“学区房”的名义误导购房者等。

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一年内就有200万

由于学区房属性特殊，价格波动往往维持着自己的规律。 过去，上海学区的价格总是先于“报名入学”上涨。 特别是浦东新区，大部分学校对“入户年限”没有硬性规定，使用的是“已领取完毕”的方法，所以之后随着入学申请进入正常流程，学区的热度也会略有下降。

太平洋置业顾问王芳对《每日经济信息》记者表示，浦东的学区划分非常稳定，几乎十几年来没有变化。 年前后由于校舍不足，对入户年限进行了限制，但引起了许多居民的不满。 之后，校方试图扩建校舍。 现在，一次大约有13~18个班，只要在注册前注销户口，就可以去学校。 ”

正如王芳所说，梅园街坊对口的“福山外国语小学”分三个校区任教。 一二年级的振华校区，三五，福山校区，四年级在瑞华校区。 因为学生太多了。

由于家长的不安、优质资源的匮乏、中介的助推，学区房助推了上海全市二手房的集体井喷。 根据《每日经济信息》此前的报道，从年4月~2021年1月连续10个月维持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月。 但是，121楼市新政叠加春节假期，2月成交数下降。

“去年特别高涨”。 链家梅园店的运营商顾问张锋表示，从往年5月开始价格稳定，但去年反而暴涨，5月至10月小幅上涨，之后暴涨。 目前，两套居室至少比去年这个时候上涨了200万元。

上海中原地产市场拆船师卢文曦在接受记者采访时表示，“”“上海二手房涨幅较高，从中原的价格指数来看，创历史新高。 与几年前、几轮前的行情相比，该行情的优势是短时间内迅速上升。 如年、~年，上升周期基本在1年以上。 但是，这次很明显，篮板球从去年5月以后就上升到了现在，还不到一年。 ”。

但是梅园街坊这样的市中心“破旧易碎”，所以居住体验不理想，「10万元/平方米我认为是比较合理的价格。 ”。 福山外国语小学的家长对记者说。

梅园三街坊每次被记者包围拍摄时

我妈妈在梅园附近至少住了十年。 老板从福外毕业，进入有名的“建平系”中学，现在已经是高中生了。 两个人在福外读书，所以家人住在梅园。

(/S2 ) )“虽然也因地区而异，但是这所房子真的很旧很不安。 ”她说。

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房东的心情不膨胀了

121新政叠加316中考改革创新政，上海二手房市场能回归理性吗？

鲁赛认为，这几个月学区房价上涨比较奇怪，仅靠学区概念支撑，虚火成分比较高。 买学区本来是想增加保险系数，进入好学校，提高成绩，进入要点高中。 中考新政是首先给大家一个公平的入学机会。 牛中游未必能进入满意的高中，相反，所谓“正在做饭”，只要学习成绩优异，依然有机会被分配到重点高中，所以不排除学区房价合理回升的过程。

这个过程可能需要更长的时间。 在采访中发现，“胶着”、“展望”是近期学区房买卖双方的共同选择。

第三方信息平台的价格新闻

“房东会降价吗？ 下降了一点吧。 大概20万左右的样子。 ”张锋说:“现在大家都冷静不动了。 降价的理由也是持续涨价空不久”。

许多中介的共同反应是目前价格有点松动的住房情况。 很多由于121新政进一步限制了购房资格，导致购房急售等情况，以及新购房的房东的情绪不再像年前那样“膨胀”，因此适度降低了成交预期，但也无法大幅降价。

发现购房平台目前有学区概念的房源，品牌价格与实际交易价格仍有非常大的差距。

没有涨幅的二楼、三楼，甚至“正在做饭”的学区的房间，不是会成为新的热点吗？

上海本地论坛表示，“浦东某中学某年只有8人有资格参加考试，但根据新规，可以分为5个市积分达到名额。 8人参加考试，5个市中心要达到名额，可以参加热搜。 ”

这几天已经有家长集体研究，如何进入一直以来热门的“新云台中学校”，以博得市重点高中的名额？ 新台中分校甚至在微信公众平台上，也借此使自己成为“升学的幸运台”。

来源:新云台中分校官方wechat公共平台

关于田忌赛马是否有胜算，鲁文曦说:“这也不一定。 尽管三层楼的学校有名额不足的特点，但家长也必须考虑孩子们的现实。 如果不是优异的成绩，也不明显有进入好高中的机会。”

“但是，从资源的角度来看，优质教育资源只有这些，实现平均分也不现实，所以完全消除学区房溢价的政策也不现实。 ”

因为“独栋房子很难追求”所以“要去哪里”

对父母来说，如何在新政下为孩子选择最合适的升学道路成为焦虑的核心。

这些天来，市民已经开始对“将名额分配给区”感到不安，希望咨询市教委，以填补漏洞，抑制跨区获得要点高中名额的方法。

但实际上，在上海多年来考生可以在学籍地和户籍地自由选择中考，这不是新政后的新事物。

一位家长在群里冷静地说。 “任何琐碎的工作都是对有限能源的绝对损失。 学区规则繁多、庞杂、政策多元化、学区资金筹措、担心学区风险，是能源无差别损失。 ”

对学生来说，新政意味着什么？ 上海某知名民办中学毕业班老师陈菲(化名)对《每日经济信息》记者说:“需要，只有更加努力！ ”。

她所教的班级，年中2的历史中考(上海历史科目为中2统考，包括在中考总分中)，很多同学取得了30分满分的成绩，29分、28分的高等级更是人数众多。 这意味着，在语数外等科目的竞争中，高手之间的“格斗”将进一步加剧。

上海一线民办中学一年级的家长，是一位稳重老练的“鸡娃老母亲”，她告诉记者，在牛娃圈，“名额登校分配”其实不是很受欢迎。 大家朝着高年级“自己的名额”奋斗的，是孩子们心中的明珠。

她指出，作为名额登校的重要一环，“50分综合评价”。 在上海往年的中考中，10分的差距意味着从市点“掉到”区点，所以50分的综合评价不被关注，反而研究在菜里抢名额是本末倒置。

多年来，教育行业的不安直接传到了房地产行业。 易居研究院拆除了上海浦东三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对较热的区域/板块，这三个区域/板块的价格2019年比较稳定，但从年，特别是二季度开始，浦东三林板块、张江板块的价格明显 在新政之后，这个地区的房价将何去何从还需要注意。

卢文曦总结说:“从今年至今，学区住房热度居高不下，已经脱离正常涨幅范畴，市场上存在投机气氛。 在学区不介绍新闻，可以削弱房子以外的价值，也可以削弱回家不被炒鱿鱼的本质。 所以，对于最近的非合理市场，有一个合理的回归过程。 ”。

记者|包括晶晶 |程鹏陈梦妤杜恒峰肖勇

夏志坚校正|

这篇文章是从我的合作伙伴(镁房地产: real-estate-circle )转发的

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