“西北化工溢价卖地实为折价 券商估值超卖价3倍”

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经过记者许金民

《每日经济信息》报道称，昨天( 9月13日，西北化工( 000791元，收盘价7.13元)向实际控制人永新集团转卖了40亩土地。 议案在股东大会上通过，但收到了占投票股份4成的500多万反对票，投资者反对的理由是质疑西北化工行业的贱卖土地。

投资者的质疑是没有道理的，根据原证券公司拆房师给出的报告，原厂区120亩土地7亿美元，换算下来，40亩为2.3亿元，超过了出售价格的6100万2.8倍。

实际管理者回购土地

在8月24日的公告中，西北化工称，企业原涂料生产厂位于兰州市城关区东冈东路1205号，2007年按照政府“出城入园”的政策要求完成了整体搬迁，在城关区北龙口永新化工园区建设了新涂料生产线。 地区120.709亩工业用地由于各种障碍，没有商业转让条件，一直搁置到现在。

此次出售给实际控制人永新集团的土地面积40亩，位于旧工厂东南角，企业表示地块与家族区相邻，是商业开发价值最低的部分。 企业员工以前向《每日经济信息》记者透露，地块是10年前从永新集团购买的，土地原值3360.39万元，截至年7月29日，账面价值2887.65万元。 地面建筑物面积16638.13平方米，原值1096.05万元，账面价值518.66万元。

甘肃省国土资源厅、省物价局《兰州市区基准地价审批》(甘肃服务[2003]26号)指出，标的土地类型一级，工业地价984元/平方米，这40亩标的土地基准地价共计2624.01万元， 甘肃方家房地产判断咨询有限企业断定，总地价3208.02万元，建筑物总额751.12万元。

按照惯例，永新集团完全可以按判断价格交易，但他们并非如此，而是决定向西北化工行业支付该地原值3360.39万元60%的现金补偿，即5376.724万元。 建筑物按判断值给予751.12万元现金补偿，交易价格最终明确为6127.844万元。 这样慷慨的理由是“为了维护上市公司及全体股东的权益”。

没有空置土地的企业涉嫌虚假陈述

西北化工的这个董事会决议公告，疑点很多！

首先，旧厂区这120.709亩工业用地未被闲置，完全用于西北化工控股70%的子公司永新置业。 8月29日，永新置业办公室主任徐主任在当地媒体《科技鑫报》上表示:“土地是资本，如何以最好的模式运营土地，是获得高收益的前提。” 西北化工搬迁后，永新置业表示“出租腾空一所、一所”，拆除了工厂用地，新建了3800平方米的临时调色板房。 凭借东部商圈商贸物流集聚的特点，在经营区域内引进物流企业70多家，探索和开拓以商贸和物流为主的商业模式，使永新置业的经营收入从5年前的不到500万元开始实现

“这只不过是在整体开发实施之前，我们利用旧的现场、场所取得的成果。 ”徐主任说。

《每日经济信息》记者在调查西北化工年度报告时发现，商贸物流和房地产收入2460.95万元，堪比永新置业去年2600多万元的收入。 永置业的这一说法无疑表明，西北化学工业的这片土地“被搁置至今”的说法与事实不符。

土地购入价格低于市价

西北化工为什么要说谎？ 答案被隐藏在企业和实际管理者的交易价格中。

这40亩土地于2004年获得土地证。 土地证书编号为“兰国用( 2004 )第c06555-2号”，土地的使用年限必须为50年。 企业也从那时开始摊销地块，7年多来3360.39万元的原值变为2887.65万元的账面价值，土地使用权留存期从50年变为42.92年。

土地原值3360.39万元，收盘价3208.02万元，7年多来不但没有上涨，反而下跌了152.37万元。 即使以最后6127.844万元的交易价格换算，也只有每亩153.19万元。

值得注意的是，西北化学工区位于兰州市中心地带，被称为“东部商圈”，周围地价500万元~700万元/亩。 据当地媒体报道，这一带建成了瑞德摩尔、东部企业品牌服装广场等批发市场，辐射甘、青、宁、新，是西北最大的服装类专业批发市场。

证券公司: 40亩土地价值2.3亿元

那块地到底值多少钱？ 参考了证券企业研究机构的报告。

去年5月10日，华龙证券研究中心发表了《通过改善西北化工产品的结构提高涂料本职工作的盈利能力》的研究报告，其中特别提到了旧工厂的地块。 报告指出，“目前，企业老厂工业用地转为商业用地的工作正在积极推进。 地区117亩土地位于具有暴涨潜力的东部商圈，招商流程完成后，企业如能获得该土地的开采权，企业将迅速发展商贸物流业务。 根据市场价格估算，企业117亩土地现有价值7亿元左右。 ”

17亩和实际的120.709亩有一些差别，但没有很大差别。 据推算，40亩土地应该价值2.3亿元左右。 《每日经济信息》记者昨天采访了上述报告书的拆船师，称:“数据没有问题，现在仍有上升率，有7亿的绝对值，那个地方是市中心。”

另外，旧厂区的土地原是工业用地，目前正在进行变更为商业用地的工作。 天相投顾去年3月11日在《西北化工:主业出现拐点，新技术前景看好》的报告中指出，“企业因‘出城入园’政策，厂房搬迁后仍拥有厂区117亩工业用地，目前土地性质处于变更为商业用地的阶段。” 永置业的徐主任证实了证券公司的说法，对媒体说:“土地变性事业正在抓紧实施。”

也就是说，土地录用的性质变更工作是在西北化工转让这部分土地之前进行的，但是永新集团敢于按照工业土地标准进行回购，异口同声地提出了所谓的“现金补偿”。 但是，即使提供现金补偿，与亩产500万元~700万元的市价相比，亩产153.19万元的回购价格也无法摆脱低价抛售的嫌疑。

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