“圆桌论坛一：2010年是房地产最多而杂的一年”

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主持人:接下来进入活动的第二环节——圆桌论坛。 论坛的主题是“实体经济冷暖气和领域增长”，下面请论坛主持中国投资协会会长张汉亚先生。 论坛嘉宾有中国房地产研究会秘书顾云昌、交银国际董事社长杨青丽、伊利集团副总裁靳彪、光耀东方董事长李贵斌、中国银行战术研究部副总裁宗良、北京久其软件股份有限公司董事长赵福丽

那么，把麦克风交给嘉宾主持张汉亚先生。

张亚亚:首先介绍嘉宾。 第一位是顾云昌先生。 众所周知，他现在是房地产研究会的副会长兼秘书长，在我们房地产方面是权威专家，他的很多故事被媒体引用。 第二位是杨青丽，是交银国际董事社长，应该说是金融界的干将。 第三位是伊利集团的副总裁，是生产公司。 第四位是北京光耀东方会长李贵斌，他在投资，在投资方面确实很有成果。 接下来是战术研究部副社长宗良先生，他是一位很重视银行战术的人。 最后一位是北京久其软件股份有限企业董事长赵福君，他是it方面的权威。

我很高兴今天也能主办这个会，但首先我想说两件事。 第一中国现在是投资推进国。 我们现在叫做工业化和现代化，基础是城市化。 投资、费用、出口、费用和出口只有费用，如果没有投资的生产能力，用什么？ 出口什么？ 李滔葵刚才提到了日本，日本当时投资非常快，高铁也建成了。 73年至89年间，首要依靠房地产。 这个时候，投资占20-30%多，他的经济增长只有4%。 到89年房地产泡沫后，他没有建设，没有投资，所以这20年一直是低速增长，负增长也很多。 如果我们的衣食住行都满足了，费用就足够了。 你说投资会上涨吗？ 我们十年内，也会出现像日本这样的阶段。 这不是病。 我们应该知道，人类发展得越快，就越不要向自然索取越来越多，也不要生产越来越多的东西，只要能充分使用就行。 所以现在还是投资快速增长的阶段，总理也经常说要控制投资，但是一旦投资变低，他也不干了。

另外投资政府所占比例很小，4兆这个概念是什么？ 去年和今年为4万亿美元，去年的投资为22万亿美元，今年的投资也达到了25万亿美元、27万亿美元。 这4兆美元是什么？ 只有政府投资拉动，大部分是民间投资。 只是专家说民间投资不少，其实民间投资只要他认为能赚钱就投资。 这里很多公司的房子，如果不赚钱我也投资什么？ 我宁可炒股。

第二，无论什么东西，当它大规模需求时，价格都会上涨，特别是在市场经济条件下。 所以通货膨胀现在用的是生活用品、费用品。 工业品供应多少年？ 几年前的钢材，油价那么高了，我们的支出品还在下降。 这占1/3，农产品价格占1/3，农业很穷，国家计划每年提高农产品价格。 前年说国际农产品的价格上涨了，但是政府说城市的人喜欢农村生活讨厌的人，把农产品压在了一起，所以这个由国家管理。

第三，服务业的价格、交通、自来水，这些东西基本上都由国家控制。 所以，说实话，产生问题的可能是农产品，但我们农产品总体上是丰收的吧，所以今年不会发生严重的通货膨胀。 刚才有客人说5%以内，我想是3%。 通货膨胀本身是货币现象，我们古老的货币量已经超过了实物产量，所以今年的通货膨胀不是大家想象的那样。

另外，是不动产。 房地产价格上涨也要靠供应和需求。 首先，如果土地供不应求，土地价格上涨，就会促使房地产价格上涨。 也有股票。 97年股票大盘股、新股相继发生，98年被压低。 本来2009年价格开始上涨，最后开始大量发行股票，但现在上了创业板。 供给大宗和需求时，不要认为股市会再上涨。 近两个月来，几乎每天都在上市，所以股价前后倒下。

回到主题，刚才关心房地产问题，很多专家都提到了，我们还是应该请顾云昌会长谈谈他的意见。

顾云昌:很高兴参加今天的会议。 谈到房地产，应该说2009年是中国经济最困难的一年，但正是房地产最火爆的一年，这一年的销售面积比去年同期增长了40%多，销售额比去年同期增长了80%多。 你怎么看待这种现象？

几年前我用了三首歌来解释中国，现在我还是觉得这三首歌很有用。 第一首歌是《一千年等一次》，一千年等中国人买房子。 这么大的量，住宅改建和城市化。 第二首是《让人高兴，让人悲伤》。 2009年发生爆炸性下跌后，房价开始上涨。 这种现象不仅出现在现在，还在2007年至2005年之间开始出现。 原因在哪里？ 我认为这个问题有世界性的问题。 通货膨胀的预期和流动性过剩的问题。 钱多的问题，也有中国土地供应量的问题。 背景是土地不紧张。 土地紧张是中国特有的，是目前土地和财税体制造成的土地紧张。

张汉亚:现在大家都在谈论中国房地产，谈论房间变色，这对我们的住宅区有什么影响？

顾云昌: 2009年是非常确定的方向，年被认为是最多最复杂的一年。 因为，在这个前提下，我觉得房地产市场整体控制有三个目标。 一个目标是保持房地产的增长速度，稳定房地产的增长。 但是，必须抑制房价的高涨。

张汉亚:能达到目的吗？

顾云昌:现在似乎确实有困难，但如果我们掌握得好，就能实现目标。 经济增长的稳定归根结底是增加供给量，增加供给量符合目标，增加供给量。 但是，今年的情况是有希望的。 不动产是06年、07年、08年、09年。 可以维持成长。 目前，加大普通商品房的中小套型以满足市场诉求。 这样维持销售的相对稳定性，房价也维持一定的稳定性，抑制过度繁荣的诉求，抑制投资、投机的诉求。

现在房地产市场不是堵车的问题，而是把人民币堵在门外，钱去哪了？ 有个地方要去。 没有地方去，经济就不会热起来。 其他实体经济的情况有阻塞也有梳子，现在紧缩人民币也是梳子的做法。

现在，从中央到地方的政府，限制的力量不断增加，这次有在增加供给的同时抑制诉求的利益，但在过去的07年中，只有增加供给没有抑制诉求。

张汉亚:你觉得好吗？

顾云昌:对年市场还是很有信心的。 现在担心的是，政策太紧了，再卖下去，我们真的会实现小年，不利于宏观经济。 因为房地产在宏观经济中的地位和作用非常明显，其量非常大。 老百姓买房去年花了4.4万亿美元买的。 这是单手购买，除了二手房最低6万美元以上外，我们整个社会的零售总额也在12万亿美元以上，老百姓用6万美元以上买了房子。 如果购买房子后，对我们的整个经济来说意味着什么呢？ 买房的钱不是大额费用，大额投资。 必须保证居住性诉求。 第一套房子的政策很宽松，没有什么变化，有些变化增加了补贴，但非常确定第二套房子在缩小。

张汉亚:李贵斌的投资者曾经在烂尾楼上在这方面确实伸出了手臂，把烂尾楼变成了好大楼。 你对今年的房地产有什么看法？

李贵斌:你好。 刚才区会长的话也给我留下了深刻的印象。 今天会议的主题是“中国投资年”。 如何建立自信，如何依靠智慧？ 我在做实业。 我不是在做研究。 所有搞实业的企业都以城市综合体开发为基础，要点是投资收购城市烂尾楼。 关于今年的形势，在几个论坛上也被问了今年会怎么样。 第一季度市场恐慌，感觉市场可能有点疲软。 未来的形势还得好好寄托。 也就是说，供给量还必须很大，诉求量也必须很大。 为什么？ 另一方面，中国为了建设小康、城市化的发展、经济的快速发展，决定了这个转型期需要很多住宅。 正好在这个时期通过30年的改革，老百姓拿到的钱变多了。 这个数据我比我更清楚。 存款用于市场，其他投资到底是什么？ 中国人讲究衣食住行，以诉求关系增加供应量，同时促进房地产健康快速发展。

最近，政府出台了一些政策，可能会对稳定房价、打击投机炒房起到很好的作用。 从大趋势看，房地产业是国家经济的支柱领域，它关系民生，国家必定支持。 我就说这么多。

张汉亚:谢谢。 今年可能有信用紧缩的问题，但这个问题在银行领域最为清晰。 宗先生说预计年信用的初步收缩。 我们银行的供应量发生了什么变化？ 对房地产领域有影响吗？

宗良:整个年银领域的快速发展仍处于稳定增长的局面。 有些方面值得特别重视，首先从银行的经营环境来看，有利有弊，从综合宏观经济环境来看，对整个银领域有利，但不像去年那样是比较宽松的环境，今年以整体快速发展的步伐对人民银行有一点要求，银监会也有一点监管的

从整体快速发展规模来看，今年的整体总量与2009年相比呈下降趋势，但今年的要点应该是结构调整。 从另一个领域的趋势来看，有一点已经开工的项目，新的项目有可能会稍微加强一些。 例如，今年的房地产业、政府融资平台有可能受到一定的管理。

张汉亚:有让李先生工作的烂尾楼吗？ 资金不够了，有那个可能性吗？

宗良:小企业、规模实力弱的企业在资金上可能会受到一定的影响。 受影响后，企业开发的项目可能面临较大的资金压力。

从整体情况来看，2008年量价齐升，2009年处于另一种情况，量价下跌，应该说今年量价整体趋于下降，但价格逐渐上涨。 所以，今年的银行领域想比较稳定，但增长速度不高，预计在10-20%之间。

张汉亚:谢谢。 杨先生也是金融界的人。 刚才宗先生谈了对银行资金的看法。 不动产的利润率应该很高。 今年金融界对房地产采取了哪些更好的政策？

杨青丽:谢谢你借此机会和大家交流。 房地产确实是全国人民关心的话题，我现在关心的是，今年和2008年、2007年相似，开始收缩。 我清楚地记得很多人站起来紧缩，房价下跌。 这对经济非常不利。 为了保护经济，我们必须保持房价。 直到今天，特别是美国次贷危机发生后，大家可能对房地产的价格、房地产业的快速发展有了越来越合理的认识。

你怎么看今年房价下跌和gdp的关系？ 这也是我的疑问。 我的想法是，不动产的价格到底是什么？ 我们也提出概念。 不动产价格相当于股票的pe。 的pe是价格除以每股收益，房价的合理水平是居民平均收入除以他的房价。 那不是说有合理的标准，没有光谱，而是土地有限。 就是说即使我们看到美国房价大幅上涨的时候，土地也是有限的，《土地有限论》适用于世界许多国家房价上涨的情况。

既然那个有合理的标准，现在我们远远超过了合理的标准。 合理的标准是，因为现在要贷款，所以将来的收入会打折扣返还。 未来的收入有风险，是经济的三五年周期，一旦失业，很快就会放贷。 国际上是3到6倍，我们认为这个倍数是合理的。 但是，为什么许多国家远远超过这个水平呢？ 不动产是很特殊的产品，不是费用品。 今年提出了将不动产列为费用品而不是投资品，如何恢复为费用品的概念，但今年政府不是有越来越多的员工可以实施吗？ 政府也提出增加中低价房屋的供应，但很多人说有困难，政府没有积极性。 但是，这其中有一个非常重要的环节。 人们认为地价和房价有绝对的关联。 我以为只有地价上涨，收入才能得到保证，房价也会上涨。

我们提出了能否让现在开发房地产的集团增加一些不以盈利为目的的开发商的想法。 或者说是自住型，如果这些自住型的人和组织得到土地，他同样可以进行公开竞争，他可以出最高的价格。 我没赚钱，所以你的楼价可能很高，但我也能接受。 我只是自住而已，政府也没有损失，政府可以保证财政收入，但正在处理房地产向投资方向迅速发展的恶性循环。 当然，从长期来看，可能必须设立物业税、遗产税等，但在短期内，我希望政府采取一些切实的措施。 否则，还是受不了。

张汉亚:我刚才提到了房地产，你知道，今年国家说要高速发展支出业。 伊利集团应该说是费用产品领域的品牌产品，靳彪先生对国内的费用市场有何看法？ 有风险或机会吗？

鞅彪:你好！ 由于经济政策、宏观政策中包括货币投资已成为热门话题，作为伊利乳业公司，我们代表着日用领域。 我们的领域与普通市民的日常生活密切相关。 这样的产品，我们作为公司从来不担心经济危机。 也就是说，过去两年的美国经济危机不必担心我们的市场，唯一担心的也许是领域危机。

我们的产品第一是单价低，第二是客户必须每天使用。 这样的话，不管未来货币政策如何变化，经济政策如何变化，客户都可能对买房犹豫不决。 我现在买还是未来买？ 在投资上考虑。 买汽车之类的开销费的话就等着调整价格。 但是，没有一个客人证明如果天牛奶涨价了今天先买，或者明天牛奶降价了今天不先买。 客人不这么认为。 所以，我们的领域基本上是自己领域的特征稳定增长。

作为我们的领域你怎么想？ 从过去来看，乳制品领域基本保持每年20-30%的增长速度，从我们自身的乐观看法来看，年内我们领域的增长速度还将在20%以上。 特别是我们看到了国家的宏观政策。 例如，众所周知，在城市化进程中，乳制品大部分费用仍在城市，许多农村受收入水平、其他物流销售条件的限制，许多农村市场乳制品费用依然很少。 随着国家城市化的进一步深入，农村生活人口收入进一步提高，在这个广阔的市场上乳制品将获得很大的市场份额。

所以，这两块可以支持乳品行业的长期、更高的增长。 作为具体领域，正如大家所看到的，2009年，英国集团乳业的投资是所有领域中最大的，我相信我们这一年在所有领域的投资也会依然非常高。 为什么我们这么有信心投资而不是花钱投资这个领域的股票？ 因为，我们认为，我们的领域未来将实现持续增长，随着居民生活水平的提高、收入的提高、城市化的进一步快速发展、农村生活人口收入的进一步提高，未来乳业将有非常好的前景。 谢谢你！

张汉亚:看来公司的房子对经济的快速发展非常有信心。 这里还有一个公司的房子。 他就是长期担任软件总经理的赵福君。 他的企业是it产业中发展迅速的比较好的公司。 他们公司去年在中小板上市，而且一下子老赵的价格大幅上涨。 这几年，你对整个it领域有什么看法？

赵福君:虽然我们所在的领域不如大家关心的房地产、金融、股市那样是热点，但软件行业是科技创新中比较重要的产业，我们这个产业年国将推出新的鼓励政策领域。 新的软件政策的出台对我们整个软件领域都有很大的利益。 不仅是房地产，应该也关注科技创新，特别是创业板的上市。 我相信中国有很多好公司。

张汉亚:刚才专家和公司家谈了大家对年领域的总体看法，今天的主题是“信仰和睿见”。 在信仰和睿见方面，我们各说各的吧。 你认为在新的一年里，你们有可能在那些方面取得迅速的发展吗？ 那些方面还有一些问题，怎么处理？

顾云昌:对年房地产投资的增长很有信心。 可能比2009年稍高，但我想20%以上没问题。 但是，年度销售的增加令人担忧。 2009年的销售已经达到了历史高峰，所以如果能维持2009年的水平就好了。

我想提出两个，现在全社会关注的是低收入住宅问题。 另外，商品房的购买者没有问题。 我认为应该关注第三方三明治层。 中央提出五种，一种叫经济租赁住房，二种叫经济适用住房，三种叫廉租住房，四种叫公共租赁住房，五种叫限价房。 后面两个是三明治层。 我们过去不够关心他们。 在新的一年里应该关注他，关心他，给他买适合他收入的房子。 这大概是房地产市场稳定，提高供应量和社会和谐的最重要方法。

第二，这次的中央控制出现了两个差别。 第一是信用差异化，第二是税收差异化。 我想观察第三种差别，也就是地区差别。 不要以北京、上海为例。 全国平均房价4500元，更别说房地产是北京、上海。 必须注意地域差别化影响控制，税收差别化和信用差别化在各地有差异，因地域而异

杨青丽:刚才赵先生总说他的软件好像和房地产没有关系，我觉得有很密切的关系。 为什么呢？ 中国的有钱人，把钱投到哪里是一个非常重要的问题，如果国家制度上不开放，不鼓励民营经济，他就没办法，只能画一条短线投资房地产。 所以，我希望今年政府在鼓励民营经济快速发展方面采取越来越多的更有实效的措施。

◇彪:刚才我也说我对这个领域非常有信心。 因为日用消费品关系到国家的经济和民生，也关系到老百姓。 特别是乳制品关系到每个老百姓的健康。 去年也看到了业内许多公司在a股上市，融入国际风险投资公司，或在海外上市。 这些资金投向我国乳业也是因为看到了乳业的快速发展。 但是，我们这个领域的特点是，你需要快，但一定要稳健。 不管你的公司发展得多快，也不能说因为快就失去了产品的管理、质量的管理。 如果产品出现问题，领域可能会出现大问题。

所以，在这里，我公司一方面发展迅速，另一方面也在奶源基地的建设上投入了大量的资金，用于生产设备的技术提高、质量监控等方面。 我想借今天的这个会场，向整个领域表达一个担忧。 在高速发展的过程中，大家要重视产品质量，重视奶源基地的建设。 不要为了快速的成长而艰苦奋斗。 因此，这个领域的迅速发展产生了混乱，引起了领域的巨大危机。 谢谢你！

李贵斌:和大家的意见一致。 关于投资问题，我在开公司，所以必须考虑今年的目标是什么。 如果国家管制，公司的快速发展也不会被动。

另一方面，我刚才提到了我接收烂尾楼的事情，整个企业在山东、河北、山西，特别是去年在北京也接收了两个项目。 一个是终端产业，另一个是现在的中央电视台东南800米处有城市综合体。 由于这个项目停止时间比时间长，从立项到现在已经12年了。 20万平方米，通过企业运营向国家缴纳1亿税收，处理了5000亿税收，另一方面充分利用了20亿以上的沉淀资金。 当然公司本身也有了很大的快速发展。 去年12月26日开通，已经销售10亿多，向外销售4万平方米。 为什么要说这件事？ 因为我做商业不动产，所以商业不动产很大程度上是商业，只有会商业才有不动产，才有收益。 这个不动产只有有收益才有价值，有价值才有价格高。

目前在山东、河北、山西开业，一年五个项目，基本满意，各自赚钱。 因为有很好的商业管理团队。 不动产价格与收益密切相关，如果制造商业不动产，在不动产的价格方面，收益率会有多高？ 除了那个上升以外，谁能计算呢？ 现在房地产的价格有点高，但是控制住这一点是对的。 但是现在诉求非常旺盛，老百姓很有钱。

宗良:最后，我想分享一个观点。 银行领域必须在中国经济结构转型期间发挥重要意义。 另一方面，银领域的迅速发展依赖于宏观经济环境，如果宏观经济环境好的话，银领域肯定没问题。 另一方面，如果银行领域很牢固，反过来也会促进经济的快速发展。

中央经济实务会议中也确定要加快结构调整，特别提出了两个方面。 一个是城市化，另一个是促进费用。 为什么这两个方面是核心呢？ 因为城市化处理了一个大问题。 作为城市人口的支出和作为农民的支出是完全不同的水平。 如果能处理好这一点就太好了，但这一部分最核心的问题可以说是“三农”的核心，也可以说是农民问题。 一旦处理好农民问题，整体来说，拉动中国支出的结构可能会发生非常大的调整。

这里有一个观点。 80年代初，采用了从包产到户建的方法。 当时人与土地的关系是，调整农民与土地的关系，使中国的改革开放维持了30年。 这次如果能进一步调整农民和土地的关系，有可能在今后几十年促进昂贵的商机。 所以，作为银行，我们将努力在促进中国支出结构变革、建立支出导向模式方面发挥自己的作用。 谢谢大家！

赵福君:因为2009年出现了与我们领域相关的概念。 例如，将物联网、云计算、电子商务模式等投资机会与我们的软件相结合。

张汉亚:因为时间有限，我们的第一个论坛就到这里。 应该说各位专家基本上说了想说的话。 所以，首先要感谢专家们、老总们、以及所有与会者。 谢谢你！