“5折价可买绿地股权？实际价钱恐多出三成”

本篇文章2207字，读完约6分钟

经过记者赵笛

受绿地集团借壳刺激，金丰投资的股价从5.23元/股上涨至10.99元/股，8个交易日上涨110%。 投资者都哀叹如果能早点让金丰潜伏下来进行投资就好了。

但许多投资者不知道的是，阳光保险目前出售的是绿地集团的“原始股”，而且价格仅为5.62元/股。 如果能买的话，不是瞬间大赚一笔吗？

但是，馅饼不会掉在天上！

锁定三年后才会发生变化/

阳光保险销售人员表示，成为明德安泰出资人后，间接持有绿地集团股份，持有价为5.62元/股。 金丰投资目前的股价以10.99元计算，明德安泰的合作者们几乎瞬间100%盈余。 这似乎已经是划算的生意了。

但是，丰厚的利润不过是账面盈余，实际利润如此不乐观。

阳光保险集团阳光财富管理中心出具的《绿地股权投资基金推荐书》中显示，该基金存续期为“3+2”(投资管理期3年，结束运营期2年)。 也就是说，至少到三年后，明德安泰可以通过改变间接持有的绿地集团的所有权实现退出。

事实上，这至少三年的资金运营模式与鼎晖的持股情况一致。

根据《重大资产出售及股份购买关联交易计划》(以下简称“重组计划”)，年1月，绿地集团引进战术投资者，以年6月30日为判断基准日，绿地集团所有权权益价值约464.27亿元，折合每单位注册资本为5.62亿元。 按此金额，平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海职业、国投合作五家机构投资者对绿地集团进行了增资。

此外，“重组计划”规定，“用于购买股票的绿地集团股票持续持有权益的期间不足12个月(从这些股东在工商行政管理机关登记为绿地集团股东之日起计算)”，从这些股票在证券登记结算企业登记之日起

由此可见，今年1月刚入股的绿地集团鼎晖要关闭仓库36个月。

“这可能就是鼎晖方面为什么出资人要退出的一大理由。 ”昨天，一位私募股权投资经理向《每日经济信息》记者表示，目前市场对房地产领域的前景存在较大分歧，一些房地产公司债务危机凸显，加之许多城市房价开始大幅松动，楼市未来风险加剧，

“谁保证三年后，中国房地产市场的状况会怎么样？ 谁能保证三年后绿地集团的股价会是多少？ ”这位私募股权投资经理认为，与其关闭仓库36个月面临不可控的风险，不如盈利结束更划算。

转让人在两个月内获利或9%/

值得注意的是，出资者退出鼎晖一边，实际上不是“割肉撤退”，而是大幅获利了结。

根据上述私募股权投资经理的估算，如果销售经理的表现没有问题的话，明德安泰间接持有绿地集团的价格为5.62元/股，从1月开始进入绿地只有2个月。 此人现在转让股份将无法获利。

1月以5.62元/注册资本的价格入股后，年2月，绿地集团按股东资本的25%比例以资本公积增资注册资本，至此绿地注册资本增加到1294901.03万元，据计算，上述鼎晖嘉熙出资人的持股价格约为

另一方面，根据《重组计划》，绿地集团1294901.03万元总注册资本因定向增发而变更为1132616.49万股，据此计算，鼎晖嘉熙出资人持股仅5.14元。

阳光保险销售经理表示，如果明德安泰持有绿地集团的价格为5.62元/股，该转让方将在两个月内获得9.3%的利润。

投资者的实际价格为30%/

值得注意的是，明德安泰对绿地集团的持股5.62元/股与出让方的大幅收益相比也是假象，实际持股价格至少高出30%。

上述私募股权投资经理向《每日经济信息》记者拆解指出，另一方面，三年锁定期的资金价格(价值成本)不高。 根据另一个领域的最低融资水平，3年资金价格保守估计也达到24%，即1亿元资金有2400万元的机会价格。

另一方面，合伙人投资明德安泰需要支付认购、管理等费用。 《绿地股权投资基金推荐书》显示，该基金认购费为1.2%，资金管理费为2%~2.5%，资金托管人年费率为基金规模的0.02%。 在这个估算中，三年的资金管理的价格超过了6%。

由此可见，最理想的状态，即绿地集团迅速上市，3年后明德安泰顺利退出，明德安泰的运营价格和价值成本合计也需要3000多万元，也就是30%以上的价格。 按照这个计算，明德安泰的股东实际持有绿地集团的价格将在7.3元/股以上。

事实上，短短三年的坎坷是基于绿地集团迅速实现借壳上市的。 如果绿地集团不能借壳上市，或者迟迟不审查，明德安泰就不能马上退出，只能被动等待，从而导致管理价格和价值成本的大幅增加。

值得注意的是，目前金丰投资反映的股价大幅偏离了房地产股票的平均估值。

资料显示，绿地集团年归母公司净利润68.76亿元，年前三季度归母公司净利润76.62亿元。 假设年绿地集团净利润达到100亿元，与之对应的借贷上市后总股本118亿股的每股利润为0.84元。

目前，万科a(00002，收盘价7.98元)的市盈率仅为5.8倍，而保利房地产( 600048，收盘价7.41元)的市盈率为8.6倍。 绿地集团上市后，将成为地产股中总股本最大的股。 如果以万科a和保利地产的平均市盈率7.2倍计算，绿地集团目前的合理市值应该是6.05元/股，这个价格远远低于明德安泰3年持股的实际价格。

值得一提的是，《绿地股投资基金推荐书》在介绍绿地股投资机会时表示，“预计未来3年绿地集团将保持30%收入的年增长率，年企业价值1870亿元，共16元/股，内部收益率25%。”

但是，这个“预想”不具有约定性和法律效力。 3年后，谁知道中国房地产市场和房地产上市公司的估值呢？