“南京992亿土拍背后：超七成地块触顶限价，政府“让利”能否比较有效平抑房价？”

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继无锡和杭州之后，长江三角洲的另一个热点城市南京也完成了今年首次的集中拍摄。

5月20日-21日，经过两天的激烈竞争，南京首批集中供应的51块住宅用地全部出让成功，共划拨总价992.516亿元，整体溢价率为18.15%。

顺便说一下，这次在南京成交的51件中，有36件达到了最高价格，最高率达到了72.6%。 这36个触顶地块于5月22日经过锁定，产生了最终买家。

但是，南京宣布此次土地出售，设定了土地拍卖的开盘价和最高价，以及未来新建住宅市场的存量最高价，此次集中拍土的整体溢价率控制在18.15%。

不少业内人士向《每日经济信息》记者表示，此次南京市被集中拍照，多地块因溢价率关闭进入坎坷阶段，表明市场活跃，开发商看好南京市楼市预期，政府合理调控地价。

南京市的景观照片来源:照片网

作为长江三角洲的热点城市，南京这次集中的土拍吸引了众多房企的参与。

据中指研究院统计，此次南京土摄共有80多家公司报名，其中百强房企40多家。 其中，不少是首次进入南京的开发商，如来自厦门的象屿集团、浙江祥生集团、上海港龙地产、成都德商地产等。

另外，作为南京本土住宅企业，奥体建设、颐居集团、弘阳地产、下关城开、金基、银城、朗诗、栖霞建设等参加了这次集中土拍。

值得一提的是，万科和保利申请的地块最多，其中保利申请的29个地块全部在城市地区。 此外，位于香港的登记分区也超过15个。

此次土拍宴上，万科、招商水龙头、新城控股等头部房企大赢家，本土房企奥体建设、银城、江苏富园等同样出色。

据《每日经济信息》记者统计，招商蛇口共获得3块，独自获得2块，与南通瑞城合作共获得江心洲g26块，总投资额达到147.5亿元，成为此次南京土拍获得土地金额最大的房企。 仅招商一家公司，就占南京供应地总成交额的15%。

在土地取得数上，万科在4个地块排名第一，总投资额达到45.878亿元； 新城控股以94亿元获得3块，均为摇滚获得的龙光、大华、银诚、奥体建设和江苏省富园共获得2块； 中海、保利、华润、金科等35家房企各竞争一宗地。

此次，南京市土地拍摄用地数量排名前三的房企共取得10个地块，但土地取得额占总土地拍摄金额的近29%，可见地块质量分化，房企实力分化。

记者了解到，此次南京土摄政府部门进一步“收紧”报名条件，限制过度竞争，将摇号预售条件提高到工程总投资的50%。 但是，这些措施并未抑制房企的土地拥有意愿。

“一年只有3次取得土地的机会，错过了就没有了。 ”一位top30房企相关负责人对《每日经济信息》记者直言不讳。

因为这次南京集中供应地是政府确保的利润空之间，所以开发商们想得到土地，土拍现场的竞争也很激烈。

雨花g40地块经过90次激烈报价，触及头条进入锁定等待阶段的新玄武g24地块经过4小时、158次争夺，最终以总额88.9亿元被招商获得； 麦加桥g42地块经11次估算达到天花板，预计成交楼价26724元/平方米，比地区前王锦麟高出4096元/平方米。 大学校场g28地块经过7次估算后触及天花板，成交大楼价格约37137元/平方米，刷新了该板块最高大楼的地价……

“与北京、杭州的土拍规则相比，南京的出让方法，至少能够保证房企的利益。 ”。 58安居客房地产研究院分院院长张波说，在南京实施的“房价限制、地价竞争”的调控政策，通过限定最高地价和坎坷，关闭了地价溢价空之间。

从溢价率上看，此次南京土摄总体溢价率为18%，远低于4月底重庆首次集中土摄的38.82%总体溢价率。 其中最高溢价率地块为麦高桥g42地块，为31.9%； 剩下的热门地块，例如南部新城的5块，溢价率控制在30%左右。

从此次土拍成交的51处宅基地来看，实际成交地价都处于比较合理或较低的水平，没有明显上涨，对比较有效地抑制地价暴涨起到了实质性的作用。 假设这次36个地块达到最高价格后，没有继续上涨拍摄，而是在后期的摇滚决定中竞争。

张波说，南京政府通过牺牲土地收益、有利市场的措施，全力保持房地产市场稳定健康快速发展，从根本上抑制了对高地价房价的传导带动效应，体现了降低购房者负担、保持市场稳定的决心。

此次集中供应地共有52块，其中淳华g45地块在拍卖前因故停止出让，剩下的51块总出让面积达258万平方米，拍卖总额约840亿元，河西、城南、城北、城东、江宁、溧水、开滦、滦

从36个达到最高价格的地块来看，雨花台区此次转让的9个地块中有7个达到了上限。 例如，g40、g41地块的上限价格分别为41.3亿元、18.7亿元。 另外，正方新城g44地块非常受欢迎，有55家以上的房企报名，房企交纳保证金后将超过千亿元。

除川西南、南部新城、江北中心、城南两桥、仙林等热板支撑正常外，还有正方新城、葛塘、麒麟、板桥等中间板块的地块支撑。 第一，这些板块位于南京主要城市和周边板块之间，住宅区价格差异相对较大，去化和流速介于上升空之间，如果两者平衡得更好，发挥好作用，住宅区价格差异小的主要城市热点。

另外，溧水城南、江宁滨江等周边板块也出现了地块达到最高价格，或以一定溢价成交，表明南京周边板块的热度也开始局部回升。 楼市热量由主城区依次传导至中间板块、周边板块，有利于逐渐缓解南京楼市地域分化程度，有利于各地区快速发展的均衡化和充分化。

根据58安居客房地产研究院的数据，年下半年南京市新筑成成交价格平均为3万元/平方米左右的水平，而2021年一季度接近每平方米3.5元，涨幅达到15%。 南京新房市场全年供应略有过剩，今年集中在地下供应，市场供应不足的状态可能会持续一段时间，有利于抑制房价的暴涨。

“集中供应地可以抑制名义地价和溢价率的上升，但在实际处理房价上涨问题上，需要看具体的土拍指导措施和供应的增加，抑制诉求的调控效果只是短期的。 ”58安居客房地产研究院研究总监陆骑麟对《每日经济信息》记者说。

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