“广州旧改“暗战”：龙头房企“不受欢迎”出局，谁才是最大受益者？”

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除了土地被市场吸引以外，一直有看不见硝烟的战场——旧改——。 在这个行业中，住宅企业“明争暗斗”的激烈程度不亚于土拍市场，其“背后的故事”尤为引人注目。

5月11日，广州市黄埔区红山街双沙社区旧村改造项目(以下简称“双沙旧改”)公开引进合作公司成交结果公示结束，广州当地房企和景泰财富联合体战胜龙头房企万科成为最终赢家。

仅在两周前，与合景泰富同为双沙旧改候选合作公司的万科，与广州黄埔区红山街双沙股份经济联合公司(以下简称“双沙经联社”)进行了短暂而激烈的公开“相互绞杀”，这在以往的广州旧改项目争夺战中实属罕见。

最近，《每日经济信息》记者经过实地调查发现，合景泰富已经介入了双沙的旧改革，同时投入了大量“真金白银”。 万科的参与也是依法进行的，但是那辆旧的改革推进车被停在双沙社区的村子外面。

据采访，实际上，旧改村民并不排斥多家公司的竞争，部分村民更愿意相信大企业品牌开发商。 老村民的共同愿望是——旧房子拆迁后，新房子不会腐烂或漏水。 另外，在短时间内变得“漂亮”的租户，很难找到下一个便宜的暂住地也很痛苦。

双沙社区很多地方都挂着“解体”字样。 经过记者黄婉银的拍摄

4月27日，落款和红章根据双沙经联社《双沙治安紧急通知》，4月26日晚，双岗领域有多人携带器具进村，但幸运的是很快被公安机关带走。 据村民查明，这些人来自写有“万科”的车辆。 为了保障双沙街坊的人身和财产安全，联社委托房地产和村治保联动维护各区域治安。 要求村民街坊提高警惕，提高防范意识，遇到“万科”字样的车辆和人员及时联系治疗人员赶走，双沙可以“不欢迎”万科。

《每日经济信息》记者了解了相关事情的网络发布视频。 视频中，一辆带led显示屏的车辆被拦在双沙社区双岗片区车辆栅栏的门口，led显示屏正在播放万科城市更新的宣传片。 而且，在这辆车辆的周围和车辆栅栏的入口，至少站着十几个穿着统一制服的人。

在采访过程中，多位双沙村民向记者证实，万科的车辆确实“被挡在村外无法进入”。

万科发表的“严正声明”

万科也不甘示弱，直接单枪匹马。 4月28日下午，万科城市更新(广东)有限企业发布《严正声明》，网上流传《双沙治安紧急通知》，落款为“双沙股份经济联合公司”，该通知捏造事实。 对于“双沙股份经济联合公司”发布了不符合事实的所谓“通知”，他表示:“给我们的商誉造成了严重损害。 本公司向相关部门通报，并向公安机关通报。 ”

万科声明称，企业于2021年4月23日获得广州市黄埔区红山街道双沙社区旧村改造项目合作单位候选资格，相关流程合法合规。 企业在双沙社区旧村改造项目合作公司选举过程中的一切行为，都真诚接受政府、媒体和社会各界的监督。

据记者观察，原双沙经联社于4月29日在官微发表了比较上述情况的《严正声明》，但随后被自行删除。

双沙经联社在正式发表后删除的“严正声明”

熟悉广州旧改革市场的梁忠告诉《每日经济信息》记者，像双沙经联社那样公开表示“不欢迎”某公司在广州旧改革市场还很罕见。

但是，也不是所有的双沙村民都“不欢迎”万科。 很多双沙村民告诉记者，他们没有拒绝万科的入局。 一些村民更青睐万科。 万科是龙头的房地产开发商，所以“我觉得还是相信大公司比较好”。

这也不是“一家之言”。 黄埔另一个老改革项目村民周在做了很多作业后，告诉《每日经济信息》记者，他们期待的房企是“恒大、万科”，只要他们做了，就没什么问题。

在村民们看来，大型住宅企业、大型企业品牌当然有其特点，但是在不知名的中小住宅企业中，甚至在与村民的信息表达时，也存在着明显的差距，不容易取得他们的信任。

万科的城市更新推进车曾被停在这里的照片来源。 每次经过记者黄婉银时

为什么万科是“后来者”？ 记者了解到，合景泰富早就签约了双沙旧改的前期业务服务公司，此后一直跟进双沙旧改。

一位亲近合景泰富的人告诉《每日经济信息》记者，合景泰富在双沙旧改项目中确实投入了很多“真金白银”。

年2月，在双沙社区第一期起步区“tod智航中央商务区”举行了开工仪式，也就是合景泰富握着刀。 今年2-4月，当双沙社区重建一区、重建二区开始造土时，合景泰富集团和合景泰富城市更新集团出现了相关负责人。 在公开招商之前，双沙的旧改革必须提前启动改造范围内部分私宅的合同和拆迁工作，双沙经联社已经委托合景泰富执行。

双沙旧改推广横幅照片来源:经过记者黄婉银拍摄

记者又独家获得了一份文件。 2021年3月25日，双沙经联社召开股东代表会议，会议表决通过的若干事项，经政府主管部门核查，在本次双沙旧村改造项目范围内，历史违法用地面积共计871954.55平方米，历史违法用地手续处理罚款约99.55平方米 双沙旧村改造前期的业务费用由广州市志睿实业快速发展有限企业(以下简称“志睿实业”)支付给双沙经联社，由双沙经联社代为支付这笔历史违法用地的罚款费用。

根据启信宝数据，截至2021年1月，广州合景控股有限公司是志同道合和实业的股东之一。 另外，据股权众筹消息，志同道合和实业背后的最终受益人是王坤明、吴紫枫，吴紫枫是北京合景房地产开发有限企业的法定代表人。

王坤明也同样在合景泰富的相关公司工作。 例如，王坤明担任合景泰富旗下企业佛山泓升置业快速发展有限企业的董事，该企业董事长为合景泰富主席孔健岷的兄弟孔健涛。

志睿实业支付了双沙旧改历史违法用地罚款

今年4月，万科首次开始介入双沙的旧修订。 如上所述，在前述的事情中，也有旺科“横加干涉”“不讲武德”的舆论。

梁忠认为，既然广州市旧改革政策提供了合理合规计划的市场竞争机制，万科参与双沙旧改革是正常的市场行为，是好事。 因为旧改革项目涉及到当地人民的生活质量、环境、基础建设等各个方面。 如果这些没有足够改造能力的公司不进驻参加，就完全无法改造，也很有可能露出烂尾。

“建立良好的优胜劣势竞争机制，有助于落实中央破旧小区改造、城市更新等多项政策。 让村民真正参与城市更新建设，选择自己心目中的合作改造公司。 ”梁忠继续说。

从去年下半年开始，广州市黄埔区楼市非常火热，许多新房项目和二手房价格都经历了一些上涨，双沙项目所在的老黄埔片区就是其中的翘楚。 万科是双沙旧改附近的文冲旧改项目，其新盘销售非常火爆。 去年，该项目首次开盘时的平均价格约为4万元/平方米，此后不到3个月突破5万元/平方米。

双沙社区由双岗村、沙浦村、华坑村三个自然村组成，距离广州地铁13号线及brt站很近，交通位置非常便利。

4月13日，双沙旧改项目通过公开招商办法发布了合作公司引进公告。 招标文件显示，双沙社区旧修订范围内(不包括华坑)总人口4720人，现有建筑面积约127.42万平方米，项目拆迁安装总投资额约109.5亿元。

除了一直跟进双沙旧改的合景泰富申报外，万科也加入了。 4月23日，双沙旧改资格审查结果公布，万科联合体、合景泰财富联合体全部通过资格审查。

4月30日，双沙社区旧村改造项目公开引入合作公司表决会议，双沙经联社集体经济组织成员代表对通过资格审查的公司进行表决。

根据《每日经济信息》记者独家获得的详细表决结果公示，本次表决会议共有出席会议87人，实际出席的86人占出席会议人数的98.85%。 其中，同意景泰财富联合体的有83人，同意万科联合体的有1人，弃权的有2人。

双沙旧改引入了合作公司的表决结果

根据公示，此次会议的实际出席人数符合《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)要求的“本组织2/3以上成员代表参加”，会议比较有效。 其中，共同体同意成为本项目合作公司的人数占会议人数的96.51%。

根据年10月《广州市黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引进合作公司业务指导(试行)》，农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)召开成员代表会议或成员大会对合作公司候选人进行表决，并协助

候选公司只有一家，获得出席者80%以上票数通过的，超过确认与合作公司竞争的一家候选公司的，80%以上的参加者投票通过的公司为竞争合作公司。 但是，没有对成员代表的数量和比例作出规定。

双沙旧改合作公司的表决结果公布

记者致函万科方面就双沙旧改革相关情况采访，万科方面向《每日经济信息》记者表示，企业依法参加双沙旧改革合作公司选举，表明万科看好城市更新业务前景，对双沙区域的快速发展充满信心。 针对这次选举结果，万科尊重了双沙村民对合作公司的选择。

但在随后的采访过程中，一些双沙村民对此次会议的召开情况和结果表示“不太清楚”。 “我们基层大多数人不知道‘什么情况’。 那天的表决会也不是“大框架”，我们也没去，就有80多人参加。”村民区伯这样说道。

对此，据双沙经联社有关负责人介绍，表决会均按流程举行。 但是，对于进一步的相关问题，相关负责人不愿意进一步应对，“其他问题有统一的企业品牌输出”。

然后，合景泰富方面回答《每日经济信息》记者说，合景泰富集团将发挥城市综合运营商的多元运营力，与共同体伙伴团结一心同体全力以赴，最快服务双沙老改革，保障双沙改造又快又稳 合景泰财富联合体将帮助双沙街坊实现真正的安居梦、城市梦和快速发展梦。

但是，关于双砂旧改革的进展情况、黄岗领域面临搬迁安置区等问题，合景泰富方面暂时没有恢复。

“解体了！ “把它拆了！ ”——从广州主干道黄埔大道向天河cbd方向走，道路两侧有鲜艳的红底黄字横幅，标志着广州近年来旧改革的蓬勃推进。

但是，旧改革局的村民并不是所有人都能一夜暴富，也不是所有村民都在“解体”。 在任何一个旧改革迫在眉睫的村子里，村民们都对赔偿比的解体、设置补偿、旧改革方法等持有各种异议。

据新闻报道，截至4月21日，红山街道双沙社区旧村改造项目民居合同已突破1000幢。 据双沙经联社相关负责人介绍，目前双沙旧改的签约率几乎为“过半”。

合景泰富城市更新集团总裁龚辉在公开活动中表示，为确保到2021年底完成全村2636户村民房屋的拆除任务，将继续加强“双沙旧改”的合同力度。

在双沙社区显眼的地方，可以看到类似“斯普利特6.30合同清除”的标语。 虽然一些村舍被拆毁，许多商店张贴搬迁、清理库存的告示，但大部分村民仍然在村舍正常生活。

根据《广州市黄埔区双沙社区旧村改造宅基地房屋拆迁补偿安置方案》，房屋拆迁补偿以基底(建基)面积四层(含四层)以下建筑面积为拆迁面积(不含简易构筑物和板屋) )为准。 对放弃计入回迁总建筑面积的房屋4层以下(含4层)的建筑面积，按15000元/平方米进行放弃补偿。 临时费用(包括奖金在内3月) /月)按38元) /月的标准支付，一次不重复，先支付半年，然后每月支付。

顾伯说，他知道的消息是:“万科开出的临时搬迁费(方案)似乎一年内不支付。” 但是，这一消息尚未得到万科方面的证实。

黄埔区是近年来广州最大的地区，许多旧改项目因地理位置等因素赔偿标准不同，双沙旧改的赔偿标准属于中间地区。

例如万科操刀的双沙社区旁边的沙步村旧改革，搬迁费用也是38元/㎡/月，不一次性重复支付第一年的搬迁费用； 黄埔区大冢村旧村改造项目，搬迁费用40/㎡/月； 黄埔湾村总搬迁费用38元/㎡/月，规定时间内完成全部房屋腾空、疏散人员，交付房屋产权说明书文件和钥匙的，不重复一次性发放2年的搬迁费用。

另一位双沙村民秦科告诉《每日经济信息》记者，双沙目前的补偿方案是“一般，不怎么赔偿”，他还没有签约。

秦科是双沙的老村民，他是不愿拆迁的村民之一。 “不是赔多少钱的问题。 这些房子是我们自己辛苦建造的，做得很好。 这里相当于我们的根。 在这里住了几十年，一定不想拆吧。 拆除后，我们必须找房子去租。 搬家很麻烦。 ”

墙上张贴的清借公告图片来源:经过记者黄婉银拍摄

秦科、顾伯等双沙村民向记者表示同样的担心——先拆后建的安室，万一有烂尾怎么办？ 质量不好怎么办？ “如果房子到时候也不好办的话，这边的老房子已经拆了，到时候就拿不到租房子的钱了。 ”

现在，很多旧的修改项目要求先建设改建住宅，但很多情况下只能先建设一部分村民，建造改建住宅也需要1~2年的时间。

据此，黄埔、海珠、荔湾等区域旧改革合作公司的招标要求也越来越高，各区也在设法不让项目腐烂。

此外，许多双沙村民也心疼双沙黄岗领域的租户。 因为他们最近“去了清仓”，所以附近的租金现在很高，租户们不容易找到合适又便宜的住宿地。

住在黄岗领域的双沙村民陈鸥向记者表示，原本双岗、沙浦、黄岗三块土地一并拆迁，但许多村民担心找不到房子，决定不首先拆迁黄岗领域。 报道称:“首先要拆除黄岗一侧的所有外地租户，将剩下的两个领域的房屋全部拆除的当地村民设在黄岗。”

《每日经济信息》记者在黄岗领域看到，许多出入口都装上了黄色栅栏和门禁，各出入口都有几名穿着统一制服的警卫监督。 出入口之一挂着“4月30日前小区封闭管理，只有村民和业主出入”的红色横幅。

黄岗领域封闭管理通知图片来源:每次经过记者黄婉银

另外，根据双沙经联社4月18日发出的《关于黄岗领域封闭管理的通知》，黄岗领域已经纳入双沙旧改范围，预计4月30日前在园区封闭管理黄岗领域，只有双岗区、沙浦及黄岗区村民和业主可以自由出入，因此，

“每个十字路口都是封闭的。 接下来需要脸部识别。 我们刚做了脸部识别输入。 因为出租人搬家了，里面很多商户的生意也不能做了。 ’据陈鸥说，带孩子的租客在附近上学，所以现在只能回老家或去别的地方。

5月8日，双沙旧改所在的红山街道办公室在黄埔区政府发布的公开新闻显示，4月30日，红山街双沙旧村改造项目黄岗片区面临搬迁安置区实现围网，园区封闭治理成功。 红山街双沙旧村改造项目黄岗片区临移安置区是黄埔旧村改造的又一创新措施。

项目开始的阶段，很多村民和区爷爷一样，对旧村庄的改造有很多顾虑。 特别是有房子被拆了住在哪里、孩子在上学、大人上班不方便等问题。 了解这一情况后，据了解，社区经过研究，创新提出将旧村改造范围内的融资区黄岗片区设在临安置区。

5月初访问黄岗领域时，很多商店已经关门了空。 也有从家具搬家的租户。 另外，租户聚在一起，看看哪里的房租便宜，哪里的房子有多向阳，孩子怎么办……

双沙社区的一些房子已经被拆除了图像来源。 经过记者黄婉银的拍摄

一家黄岗领区商店告诉《每日经济信息》记者，周边每家每户的租金从以前的700-800元一个月上涨到现在的最高1700元一个月。 “这是不让人住的事，但是这个价格很多房子都租完了”。

去年年底，根据广州市房地产中介协会的数据，黄埔区电梯楼的出租水平为47.87元/㎡/月，环涨率达到5.32%，为广州最高。 楼梯租金为31.13元/㎡/月，比上个月涨幅仅次于荔湾、越秀。

年6月30日，黄埔区、高新技术产业开发区召开决赛3年完成旧村拆迁任务实务推进大会，向各街镇下发攻防责任书，目标是到2022年底完成66个主要旧村改造项目的合同拆迁。 两年间，有66个村庄完成了合同拆迁。 这是广州纪录的旧改革的“加速度”。 这使许多房东变身为“租客”。

万科与合景泰富在此次双沙旧改中的“之争”也可以看作是广州旧改市场激烈之争的缩影。

根据克比瑞监测，截至今年一季度末，广州共有316个村庄整体改造项目正在推进，其中被确认为旧改革主体的旧村只有146条。 换言之，还有一半以上的旧村没有确认合作住房企业。 这既是机会，也是竞争。

资料来源:记者根据公开资料整理

另一方面，克瑞广佛区域首席分解师肖文晓在与《每日经济信息》记者的采访中表示，即使是确认合作主体的旧村，由于旧村改造期长，也马上5-10年了，中途项目申报、方案制定、方案审查、方案实施等

“每个阶段都有多个阶段。 只要其中有一个块，就有可能产生变量。 所以，可以说，从最初的先期介入，到融资方进入市场的瞬间，公司一直绷着这根弦。 稍一疏忽，也有可能中途退出或失败。 ”肖文晓说。

除万科、合景泰富外，富力、保利、招商等大型房企也经常出现在广州类似的老改革争夺中。

2019年8月，广州市天河区渔沙坦村旧翻新项目举行意向合作公司投票，保利高票战胜富力，但合景泰富成为最终赢家。 在此之前，富力与渔沙坦项目长期在一起，开发了在渔沙坦保留用地的项目。 在通常的旧改建项目中，用地开发公司和最终合作公司多为同一公司。

年8月，富力在番禺石壁旧修订项目中途参加招标，终于击败保利、奥园、华发。

广州荔湾区葵鹏村的旧改造更有韵味。

年6月29日，葵鹏经济联社组织召开股东代表大会对合作意向公司进行表决，万科以55票、74.32%的同意率胜出。 当时的同行竞争对手富力获得18票，同意率为24.32%。

但是，旺科介入葵鹏村两年后，以“无法计算”为理由选择了退出。 年11月，葵鹏经济联社表示:“年9月23日，广州市计划和自然资源局发布了旧村改造新政策。 广州万科根据最新的政策测算，认为本项目无法实现重建与融资的价格平衡。 年10月30日，广州万科来信确定，在上述政策未发生变化之前，广州万科及其关联公司不再参加我联社旧村改造项目，不再公开参加合作公司的竞争。 ”

葵村旧改选情况

葵鹏经济联社旧村改造项目正式选定合作公司后，广州万科前期垫付的资金由中标合作公司依法按规定程序支付广州万科。

2021年3月，葵鹏村再次公开旧改项目候选合作公司，保利、富力、招商水龙头全部通过资格审查。 据广州公共资源交易中心消息，葵鹏村旧改建项目总用地面积约129.45公顷，改造投资总额约111亿元，其中重建安装资金约89亿元。

之后，三家公司纷纷全力向葵鹏村村民展示和推进自己的老改革实力，还组织村民到其他老改革项目实地考察参观。

但是，这场旧村改造项目的三方争夺战至今仍无结果。 今年4月6日，葵鹏村的旧修订项目举行了合作公司的表决会。 在第一轮的表决中，保利、富力、招商分别为41票、27票、16票，第一轮的胜者为保利。 但是，在第二轮表决中，同意保利旧改宪的有48票，弃权的33票，反对的3票，最终保利没能获得2/3以上的票数，因此没有成功。

旧项目利润丰厚，也许可以让村民致富，或者组建房企。 但是，利益往往与风险对等，其中存在着村民、村委会之间诸多错综复杂的利益纠纷、漫长的拆迁谈判周期、手续的正当性、资金压力等，是需要一步步走出来的坎。 其中谁都可能是赢家，谁都可能是输家。

但是，利益不会停止，斗争也不会停止。

记者|黄婉银|魏文艺 [/s2/]孙志成王嘉琦杜波

校正|/S2//卢祥勇

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