“房价4年大涨超六成，这个省会城市却有93个烂尾项目”

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五一节期间，昆明滇池度假村的龙湖新项目山海原典售楼部迎来了大批买家。

这是昆明滇池度假区田埂板块断裂8年后的第一个住宅项目，也是龙湖地产历时3年时间曲线接手的昆明著名烂尾项目西南海。

“目前，西南海的烂尾部分已有序清理，预计很快将重新启动。 山海原书也将于近期发售新产品。 ’该项目的职业顾问告诉《每日经济信息》记者。

西南海是昆明近年来成功处理的26个烂尾项目之一。 五一节前，昆明市住房城乡建设局党组织书记、局长陈汉在昆明广播电视“春城热线”节目中露面时，截至目前，全昆明市整理入库的烂尾项目93个，现有26个，解决率27.95%，烂尾楼项目今年60个。

记者表示，接下来昆明将按照“一项一案”的要求，找出问题的核心、关键部分，制定能够具体操作实施对症下药的处理方案，推进烂尾楼项目的解决。 另外，其宗旨是通过政府的服务采购办法，以专业律师事务所为第三方审查“一个项目一案”，开展有可行性的拆解判断，对采用破产重整的项目提供法律支持和保障。

烂尾长达7年的昆明西南海项目图片来源:记者陈利摄(资料照片) ( ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

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今年计划解决6成的烂尾楼

与西南地区其他主要城市相比，昆明的人口超过贵阳，但远远低于成都和重庆。 截至年底，昆明常住人口667.7万人，比2019年减少27.3万人。 但是，昆明的房价正在逐年上涨。 据安居客新闻报道，昆明平均房价从每年8485元/平方米，上升到每年14081元/平方米。

但是，与之不相称的是，有很多烂尾楼的存在。 截至目前，全昆明市整理入库的烂尾项目有93个。 根据具体的年度任务目标，昆明计划今年处理烂尾楼将达到60%。 也就是说，过去处理了26个，今年要处理30个，平均一个月处理2.5个，才能实现目标，明年将增加到37个。

据分类，昆明工程类烂尾项目共有70个，占75.26%； 其他烂尾项目23个，占24.74%。 (拆除烂尾4项，土地未交易开工3项，工程主体完成后未竣工16项)。

但是，从这几年昆明主要城市一些烂尾楼的重新建设过程来看，这并不容易。

沸腾城是最早处理的烂尾项目。 年初碧桂园确定接替沸石城，将于年6月正式恢复施工，2019年7月碧桂园更名项目所有土地项目，历时3年多完成接战过程，途中经历了许多波折。

曾经被发到微博热播的另一个幸福城市的恢复过程更加困难。 年开发商佳达利房产资金到期停工后，官渡区政府、开发商、业主等多次进行抵押、押金、接管、自助等成功或失败的行动，仅业主集资和自助就达6次以上。 经过多方努力，年7月，5号地块终于达到可以入住的条件，部分业主可以交房入住。 年8月，4号地块在政府主导的情况下重新启动，预计将于今年10月底交付。

此前在《每日经济信息》上多次报道的西南海工程，在龙湖交接前已停产近7年。 《昆明2000亩大盘烂尾持续近7年后，龙湖见三年曲线“接战”》)。 接战方龙湖地产从年初开始着手，到年6月通过东方资产实现曲线接战，获得后续未开发土地，西南海项目终于实现重启。

最近最引人注目的、计划拆除和重建15幢建筑物的云锡金地腐尾楼，由于房屋尚未出售，拆除的前提条件已具备，预计接战方将推倒重新盈利，终于可以处理这座停工多年的腐尾楼。

“烂尾楼被挖掘出来集中管理，对买家来说是件好事，相关权益会得到很好的保护。 对市场而言，这也从侧面证明了近年来房地产市场存在一定的脆弱性，作为土地保留、规划、产品设计、销售等环节，需要更专业、更精细的经营。 ”房地产评论家姜国君对《每日经济信息》记者说。

来源:每个记者根据公开资料进行整理

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一切都是从“建造城堡运动”开始的

事实上，这样大量烂尾楼工程的发生有一定的历史原因，最早可以追溯到2008年昆明发起的猛烈的“建城运动”。 2008年2月，《关于加快推进昆明市“城中村”重建改造工作的指导意见》发布，预计5年内完成昆明市所有336个城中村的改造。

3年后，又发表了一份《昆明城中村改造三年规划白皮书(年)》，将原定改造的336个城中村范围进一步扩大到382个。

“那么，改造许多城中村，在全国任何一个城市都是前所未有的。 》昆明当地一位资深房地产官员告诉《每日经济新》记者，当时的城中村改造不仅仅是改造一个村子，而是将周边地区的土地集中整合，要求全体开发商竞相购买。 这些合并后的周边土地比城中村本身大3-5倍。

记者了解到，在当时没有合适的大开发商协助，也没有设置严格的准入门槛的昆明楼市下，许多资质不足、实力较弱的中小开发商可以大规模入场。

例如，原西南海项目开发商仁泽地产在这一时期获得了滇池国家旅游度假区太河社区的城中村改造项目。 年，滇池国家旅游度假区太河社区“城中村”重建项目启动，成立不到3年的云南仁泽地产33.1亿元，获得度假区太河社区12块，共549亩的城中村改造用地，但后期整个改造项目占地面积约

对于资金链紧张的开发者来说，这样粗略的开发尤为困难。 特别是2009年出台了《昆明市城市基础设施补助费征收管理办法》，进一步加剧了小开发商的资金问题。 根据该规定，城市基础设施建设费从按土地征用面积征收的变更为按建筑面积征收，肯定要让开发商额外付钱。 根据新规，未缴纳完毕的，开发商不得办理建设工程规划许可证、施工许可证等证件。

年10月22日，昆明市国土资源局下发通知，要求25家房地产公司征收土地价款。 包括仁泽房地产等在内的昆明开发公司突然被列入名单，2019年仁泽房地产宣布破产时，其债务达到169亿元。 这一时期昆明大量的烂尾楼诞生了。

截至年3月24日，《昆明市城市更新改造管理办法》、《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》等全面城市更新改造配套政策出台，终止实施7年的激进式城中村改造。

新政公布当天，昆明市城市更新改造实务会议公布一系列数据，截至年3月24日，昆明市已有229个城中村开始改造。 据云南省住宅网年初的现场调查，实际完成改造的城中村只有30处，85%以上的城中村还在建设中，或者没有拆迁。

“昆明市场本身比较活跃，特别是随着众多企业品牌开发商的入场，粗放型的房地产经营模式已经不适用于这二线城市，开发公司要在昆明市场立足，必须科学统一、专业耕耘。 ”姜国君说。

据记者观察，为处理烂尾楼问题，云南省居民厅早在年3月19日就发布了《关于全力清理烂尾楼的通知》，着力清理烂尾楼。 同年12月《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》发布，确定停工一年以上的烂尾项目纳入一级监管。 今年3月31日，昆明市住建局发布了《烂尾楼清洁维修事业专项法律判断采购计划》，加快推进昆明烂尾楼清洁维修事业。

陈汉说:“今年解决事业的要点是，从实际处理问题的角度出发，逐一研究烂尾楼，集中精力解决烂尾楼。 通过行政手段、经济手段、司法手段等方法，探索可复制的经验，实现2021年解决率达到60%。 ”

记者|陈利 |魏文艺 卢祥勇杜恒峰

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