“开发商推迟开盘 预售制新政执行恐受阻”

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经记者张敏近日从北京

住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》。 剑是指目前开发商藏盘惜售、炒作期房的现象等诸多“潜规则”，要求各地切实负起责任，加大取缔力度，加强房地产市场监管。

这是继14日的国四条、17日的国十条之后，继15日国土资源部之后第二部委详细公布了楼市新政策的具体措施。 但是拆迁户认为，商品房预售制新政能否顺利推行，关键在于地方政府和开发商能否落实。

国十条甫一实施，国务院相关部委马上插手。 日前，住房城乡建设部印发《关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》)，强调今后未取得预售许可的商品房项目，房地产开发公司不得收取预售款。

《通知》还强调，确定商品房预售专柜的分卖号、“阴阳合同”、虚假新闻等违规行为，严格实行购房实名制。

这是近一周来，高层第四次对房地产调控表明态度。 业内人士表示，目前预售制度已偏离初衷，成为部分开发商制造市场混乱、哄抬房价的工具。 但是，即使新政严格实施，改善市场供求关系的作用也非常有限。

要求将定金存入监管账户

“按各人领取5万元定金计算，500人认购即可领取定金2500万元，尚可…… ”没有透露姓名的不动产销售人员在“每日经济信息”中表示。

“预收款”是《通知》中最引人注目的部分。 根据《通知》的规定，今后对未取得预售许可的商品住宅项目，房地产开发公司不得通过预约、认购、编号、发行vip卡等方式向购房者征收预售款、订金等性质的费用或改变形式。 据

报道，北京许多项目存在人均领取2万、5万、10万等定金的现象。 在去年爆炸性的销售阶段，某知名项目的定金最高收到30万元。 上述人士还表示，如果是大体量的项目，开盘前收到的定金有可能达到1亿元。 中原地产三级市场部研究员张大伟对《每日经济信息》记者说，定金对开发商的重要性是毋庸置疑的，但许多项目在取得预售许可证之前就开始预售了。 根据规定，取得预售许可证后，可以进行编号、预约等行为。

并且，并不是所有的开发者都要把定金用于项目工程的建设。 据这些人说，许多房地产开发公司的资金审查不够充分，这部分资金多用于项目销售阶段。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售所得款项应当用于有关工程建设。 《通知》也对此作了进一步强调。 预售资金必须全部存入监管账户，确保用于项目工程建设。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，对定金的规定是《通知》中为数不多的亮点，但具体效果取决于落实情况。

预售的最低规模为“栋”

“通知”以上。 另外，房地产开发公司强调在10天内，不一次性重复公开所有准卖房和各房的价格，按照预售方案申报价格，明确对外销售。 到目前为止，北京的规定是三天。

《通知》还要求预售许可的最低规模不得小于栋，也不得分层或按单元取得预售许可。 另外，预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售住房数量、面积预测和分配情况、公共场所和公共设施的具体范围、预售价格和波动幅度、预售资金监管的执行情况等。

但是，除此之外，很多业内人士认为《通知》没有什么新意。 因为其中的复印件是以前发布的《城市商品房预售管理办法》中规定的。 商品房分售制度确立于1994年，2004年我国制定了《城市分售管理办法》。

张大伟表示，目前的预售制度已经成为一些开发商制造假象、哄抬房价的工具。 据他介绍，一些开发商在对号入座时弄虚作假，引起抢购假象，通过对号入座的人数来明确价格，这也促进了2009年房价的暴涨。

据北京中原三级市场研究部统计，北京目前有95%的楼宇按公开前的号码预约的现象。 在最近成为热门话题的通州区，个别项目有时也会提前3个月以上上榜。

对此，《通知》还指出，销售号码、“阴阳合同”炒作、虚假新闻发布、内部预约、采取雇人排队手段营造销售盛行的虚假气氛等，都是违禁行为

能否切实执行还留有疑问

对比此次新政的效果，许多业内人士对“国家十条”并不乐观。 杨红旭对《每日经济信息》记者表示，“通知”的具体效果越来越多地取决于执行环节。

实际上，预售制度之所以暂时成为大众的众矢之的，重要原因是开发商的执行力和地方政府的监管不足。 今年“两会”前夕，广西南宁市也出现了取消预售制度的呼声。

对此，《通知》采取预售许可，但未在规定时间内公开出售、未公开出售所有准卖房、故意以畸形高价出售、订立虚假商品住宅买卖合同等方式提供房源 并且，今后在销售行为、住房质量、交付招聘、新闻发布等方面将复印件纳入房地产信用体系，以信用文件作为评价公司资质的依据。

《通知》还要求，各地近期要对所有正在建设中的商品住宅项目进行清理和整治，对尚未开设的商品住宅项目，要责令房地产开发公司限期公开销售。 并且，各地必须在今年6月底之前向建设部报告清扫结果。

据《每日经济信息》记者采访，许多业内人士认为，尽管政策的严格程度远远优于以往，但其是否切实可行仍存有疑问。 另外，即使《通知》得到严格执行，对改善市场供求关系的作用也十分有限。

杨红旭表示，目前出售的住房数量不多，即使将这部分住房纳入市场供应，增加的供应量也非常有限。 他认为，要缓解市场供需紧张的状况，根本在于促进库存土地的开发。

值得注意的是，在新政连续出台之际，许多开发商推迟了开盘。 根据房网新盘监测中心的数据，截至4月19日，北京原定4月开设的42个项目中，只有10个如期开设，其中8个在郊区县。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对《每日经济信息》记者表示，开发商为了应对近期一系列新政的影响，采取了延期获取证书等手段，目前开发商整体处于观望的气氛。

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