“上市物企年均营收大涨超五成，未来还要大扩张，领域毛利率却在下滑”

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今年上市公司年报季，房地产服务公司成为镁光灯下的明星。

截至3月31日，40家港股上市房地产服务公司中，除鑫苑服务外的39家已经发布了年度业绩报告，整个领域呈现出“业绩上升趋势”和“年度目标制定激进”两大共性。

据《每日经济信息》记者不完全统计，39公布39家业绩的港股房地产服务公司，年收入平均超过50%，其中世茂服务以101.9%的增速位居全领域。 桂园服务、永升生活服务、雅生活、时代邻里等增长率都超过60%，只有彩色生活一家下跌。

值得注意的是，业绩在增长，且物流企业对规模的需求依然很高，高业绩计划、加速扩张是最被提及的关键词。 为了保障目标的实现，接受并购、对外开拓等已成为最有效的方法，但这种方式会影响物企未来的利润率。

业绩急剧增长

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从今年的年度报告来看，业绩大幅增加明显成为领域共性。 特别是恒大房地产、世茂服务、华润万象生活、金科服务等，年刚上市的物企提交的首批年度报告数据尤为引人注目。

恒大房地产年营业收入105.09亿元，比去年同期增长43.31%，净利润26亿4700万元，比去年同期增长184.32%，现金余额126.04亿元，比去年同期增长1742.69%。 世茂服务年营业收入50亿2600万元，同比增长101.9%，返母净利润达到6亿9300万元，比去年同期增长80.2%。 金科服务年营收33.59亿元，比去年同期增长约44.3%，净利润约6.33亿元，比去年同期增长69.1%。

据《每日经济信息》记者不完全统计，公布39家业绩的港股企业，年收入增长率基本维持在50%以上，其中世茂服务以101.9%的增长率位居全领域。 碧桂园服务、永升生活服务、雅生活、时代邻里等增长率都超过60%。

但值得观察的是，全领域在上升幅度中，房地产行业最先推出的彩色生活成为了其中唯一的“异类”。 年，彩色生活收入35.96亿元，同比下跌6.4%。 总利润为12.08亿元，比去年同期下跌10.9%。 “我们减少了一点比较低利润的项目，带来了一定的收入下降。 ”彩色生活董事会主席兼首席执行官潘军解释说:“但是，这部分收入的下降，减少了我们的损失。”

物公司业绩持续良好，也受到资本市场的支持。 中指院数据显示，上周( 3月22日( 28日)港股整体低迷，恒生指数累计下跌2.26% )，收于28336.43点，但港上市20家房地产服务公司股价逆市上涨，平均为2.0 ) 总成交量与上周相比明显上升，中海房地产、绿城服务、宋都服务均取得20%以上的涨幅。

同样在上周，碧桂园服务也取得了18.7%的涨幅，总市值超过母公司碧桂园，截至今天( 4月1日)，其最新市值为2340亿港元。 另外，目前，市值超过母公司的物企除碧桂园服务外，还有金科服务和绿城服务。

从市值规模来看，目前碧桂园服务、恒大房地产、华润万象生活3家市值超过千亿港币，金科服务、融创服务等13家物资企业进入百亿港币阵营，剩余物资企业不超过百亿港币。

对此，中指研究院中指研究院房地产事业部总经理牛晓娟向《每日经济信息》记者表示，房地产市场市值规模的上升主要是资本市场对房地产领域认识度的进一步提高，随着市场空之间的扩大、服务模式的多样化、政策的大力支持，资本房地产领域 但是，不同企业的估值也出现了不同程度的分化，从整体来看，目前资本市场偏好管理规模大、经营业务广泛的房地产服务公司。

扩大规模

在业绩大幅上升的基础上，2021年房地产服务公司的扩张步伐进一步加大，高业绩计划、加速扩张成为今年众多物公司业绩会上进入管理层的高频词语。

以稳居“第一上市物企”的碧桂园服务为例，全年营收比去年同期增长61.7%至156亿元，其管理层在业绩会上表示 2021-2025五年实现“千亿营收”目标，收入和利润全年复合增长。

对于“五年1000亿”的目标，碧桂园服务首席财务官兼联合企业秘书黄鹏“非常有信心”。 碧桂园服务管理层计划中，千亿营收分成几个子目标，其中基础物质管理服务近500亿元，增值服务近300亿元营收，商业和商函独立事业部和子企业营收突破150亿元，城市服务也突破200亿元

为了实现上述目标，碧桂园服务密集进军相关产业链。 例如，完成环卫领域龙头企业满国和东飞的收购，以及文津国际保险经纪公司、城市大厦电梯海报运营商城市的纵横收购等。 今年2月底，又以49亿6400万元收购蓝光加尔沃服务71.17%的股份，开启了房地产领域的大整合时代。

此外，中海房地产、雅生活的扩张计划也令人震惊。

中海房地产行政总裁兼执行董事杨鸥在业绩会上表示，中海房地产外拓力度不断加大，在其《十四五(第十四个五年计划)》中内生与外拓确定提出一对一的战术目标。 管面积规模今后5年的复合增长率在30%以上，到《十四五(第十四个五年计划)》末预计将增长3.7倍至3.8倍。 具体来看，从目前1亿6400万平方米的管面积基数来看，第三方项目每年需求在6400万平方米以上。 但是，中海房地产每年新增3000万平方米以上的管面积中，独立第三方约为704万平方米，相关人员运输2386万平方米，内生与外拓约为3:1。

雅生活服务对建立资本平台的渴望越来越强烈。 “雅生活维持高速增长，收入规模增长40%以上，3年内将增长两倍。 ’雅生活管理层表示，希望雅生活市值达到千亿元，通过创新产业链的投资，孵化出新的千亿产业平台。

去年年底刚上市的物业服务公司，如恒大物业、金科服务、世茂服务等，对规模也有很强的渴望。 恒大房地产执行董事兼总经理胡亮在业绩招待会上表示，“2021年恒大房地产管理面积目标将突破6亿平方米，力争成为世界最大规模的房地产管理企业。”

金科服务提出“五年十倍”盈利计划，加大大城市密度，做大西部第一。 2021年管道面积增加8000万平方米以上，2022年和2023年每年管道面积增加1亿平方米以上。 未来规模的增长，主要来自母公司的交货、对外开拓和收购。

高速增长目标不能光靠母公司的输血式供给来支撑，收购和外部拓展很重要。 雅生活服务方面，未来来自股东的面积增长希望占20%~30%，来自市场扩大的推动希望每年增长合同面积的60%~70%； 2021年，时代邻里将重复自主扩张为主、并购为辅的战术，至少一半规模的增长将通过自主扩张获得。

中指研究院数据显示，全年房地产领域“跑马场”式扩张十分剧烈，年内较为有效的并购案例超过70件，并购金额近100亿元。 2021年以来，房地产收购进一步加快。 例如，碧桂园收购49亿6400万元蓝光加尔博服务，合景悠活13亿元收购杉智联80%的股权，恒大房地产以15亿元的总对价收购宁波雅太酒店房地产100%的股权，龙湖集团以12亿7300万元收购房地产。

时代邻里董事会主席白锡洪在业绩会上表示，目前房地产服务领域刚开始进入资本市场，未来规模、速度或跨领域的并购与合作将成为新常态。

牛晓娟表示，物业服务公司管理面积的扩大和多种经营业务的扩大自然带来了收益的增加，这是两方面的原因造成的。 一是整体市场规模的扩大，即全国市场对房地产服务的规模和服务质量要求不断提高；二是市场集中度的提高，上市企业基本上都是规模较大的房地产公司，这些公司的扩张速度一般快于市场的扩张速度和中小房地产公司的扩张速度。

区域的毛利率下降

房地产服务公司持续扩大规模将进一步提高领域集中度，资本市场对整个房地产服务领域也非常看好，但受第三方并购标的影响，房地产企业毛利率下降也是不争的事实。

作为年的收购大企业，年蓝光嘉宝服务的毛利率从36.2%降至35.7%。 其中，物业管理服务毛利率下降1.2%，咨询服务毛利率下降1.1%。 与此相反，蓝格雷格服务说，主要原因是收购企业的毛利率相对较低。

中海房地产的年毛利率降至18.3%，创近5年来最低值 年毛利率从20.62%上升到24.82%，此后年来年毛利率持续下降。 对此，中海房地产直接归咎于经营价格增长率高于收益增长速度。

另外，在世茂服务方面，去年开始了9起收购和市场扩大的动向，管面积上升到1.46亿平方米，其中来自独立第三方的管面积占有率增加到64.8%，但整体毛利率同比增长2.3个百分点至1.46。 世茂服务在年报中表示，“对于收购的企业和新承接的项目，收购之初毛利率水平普遍较低，整合也需要一定的时间，导致年内毛利率下降。”

即使是全年只进行并购的保利房地产，年毛利率也相对较差，为18.7%，比去年同期下降1.6个百分点。 保利物业拥有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务板块，年内物业管理服务毛利率保持在14.2%以外，其余两大业务均出现下跌，非业主增值服务毛利率为

另一方面，一些物业服务公司仍然维持着较高的毛利率水平。 绿城年毛利率为19.0%，比2019年全年18.0%增长1个百分点新城悦服务年毛利润达8.8亿元，比去年同期增长约46.8%，毛利率上升至30.7%。 金科服务年毛利润比去年同期增长约56.9%至9.97亿元，毛利率比去年同期增长2.4个百分点至29.7%。

牛晓娟向《每日经济信息》记者分析说，个别物业服务公司出现毛利率负增长或毛利率下降的情况，主要有以下三个原因。 一是在规模快速扩张的过程中没有直接控制价格，没有充分实现规模经济效益，房地产服务价格增长快于营业收入增长。 二是在新业态、新业务扩张的过程中投资过大，一时无法带来相应的收入，有可能降低企业整体的毛利润水平。 第三，由于物价上涨，劳动力价格上涨，房地产企业的价格也上涨了，但是一些房地产公司住宅业所占比例很高，基础房地产服务收益比较大，面临着市场价格的刚性。 因为这个毛利率在下降。

记者|陈利|魏文艺夏志坚杜恒峰

校正|程鹏

封面图片来源:视觉中国

这篇文章是从我的合作伙伴(镁房地产: real-estate-circle )转发的

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