“掷8亿北京西安建楼 四维图新欲靠房产补业绩？”

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经过记者李映泉

昨天( 7月10日(四维影像新) 002405、收盘价15.01元)，企业分别投资5亿3200万元、2亿7000万元在北京、西安两个地区建设办公楼和研发生产基地。 其中，北京建设的办公楼产生的少部分空的房产将用于出租。

对此，一位投资者指出，四维图新建投资建造楼宇与超募资金的采用有关。 企业《股东招股书》最初用于楼宇的资金1亿1700万元，预计面积不过5840平方米，但此次计划的金额和面积分别达到预期的4倍和8倍，剩余面积用于租赁，涉嫌利用超募资金进入房地产。 不仅如此，企业近年来业绩持续大幅下降，在这种背景下筹集大量资金也是不妥当的。

8亿幢大楼扩大办公室/

公告称，四维图新增投资不超过5.32亿元，将在北京中关村永丰高新技术产业基地购买建设用地建设企业的研发、生产及办公综合楼。 其中，募集资金1亿1700万元，超募资金4亿1500万元以下，计划用于这个项目。

根据规划，企业计划购买建设用地约1.84公顷，预计购买地总额不超过2.22亿元。 根据初步规划，研发、生产和办公综合楼建成后，地上、地下建筑面积分别将达到4万平方米、1万平方米，建设和装修费用不超过3.1亿元。 大楼建成后，60%以上供自用，不主要用于企业研发、生产及办公的销售，少部分暂时将空房地产放在租赁上。

关于这一投资的必要性，四维图认为，开展本项目建设，将解决企业在北京办公室分散、不足的问题，使企业长期获得稳定的经营场所，大大提高研发、生产和办公条件，实现企业品牌建设、员工队伍稳定、稳定、安全

《每日经济信息》记者观察到，企业还有一个在西安国家民用航天产业基地建设研发、生产基地的计划。 本项目第一期总投资不超过2.73亿元，均为企业持有资金。

与该基地建设相比，企业计划购买建设用地80亩，首期预计地上建筑面积3.1万平方米，地下建筑面积5000平方米，建设综合地理新闻收集、解决、生产、集成、服务一体化的研发、生产基地。 第一期生产和研发基地建成后，主要用于导航电子地图数据和综合地理新闻服务的生产和研发。

从四维图可以看出，西安子企业是企业空间布局规划的重要组成部分，成为企业重要的研发生产基地。 目前，西安子公司已有近500人的研发、生产队伍，租赁办公面积达5000平方米。 随着未来企业各项业务战术的实施，西安子公司目前的办公面积将远远不能满足快速发展的诉求。

用规模涉嫌“超标”的曲线建造房地产/

由于此次投资包括1亿1700万元的募捐和4亿1500万元的超募，四维图特别发布了《变更募捐项目部分复印件实施方法和实施进度的公告》。

公告称，购买办公大楼本身就是四维图新ipo的计划。 证书显示，企业5.85亿ipo募集投资金中，1.17亿元计划在北京海淀中关村科技园区购买办公楼。 在当初的计划中，这笔募集资金应该在到达后的一年内投入，但是由于企业在寻找合适的购买目标，所以到现在为止还没有被采用。

根据《招股证书》明确的原募集资金募集计划，企业拟聘用这1亿1700万元购买办公场所的建筑面积为5840平方米，购买单价约2万元/平方米，其中不包括装修费用。 据企业介绍，此次募集资金变更，企业计划总投入不超过5.32亿元(含购买地、建设和装修)，建设综合楼地上、地下建筑面积共5万平方米，单位建设价约1.06万元/平方米，直接购买办公楼进行装修

值得注意的是，企业建设价格从预计的2万元/平方米降至1.06万元/平方米，但总投资额为5.32亿元，是原计划的1.17亿元的4.5倍，建设面积也为5万平方米，是原计划的5840平方米的8.56倍。 “根据企业公告，大楼建成后60%以上是自用的，部分暂时将不动产放在空用于租赁。 这座大楼最多有40%的面积可能用于出租。 实际比例可能不是很高，但也是进军商业房地产的行为。 ”一位投资者指出。

不仅如此，四维图在西安新建的研发生产基地也遭到质疑。 据企业介绍，目前西安子企业员工近500人，租赁办公面积达5000平方米，但按计划，新建基地首期地面面积3.1万平方米，地下面积5000平方米，是现有办公面积的7倍，人均面积

一位计算机领域的分析师告诉《每日经济信息》记者，四维图是一家新的软件公司，企业的主要产品是汽车导航电子地图和昂贵的电子导航地图，企业的员工大部分是软件开发者，一些车载产品的生产也依靠代理等方法， 与企业在西安建立研发生产基地的方法相比，这位拆迁师直言“不知道建造这么多大楼有什么用”。

业绩下降到高管小组后减收/

与上述问题相比，《每日经济信息》记者致电四维图的新方面。 企业证代秦芳解释说，办公大楼的建设还是为了自己员工的办公需求，并不是“不务正业”。 根据企业预计的建设面积或有少量空的住宅也因今后需要进一步扩大多方面的业务而被保留。 但是，当记者想问越来越多的问题时，她说，企业近期将公布中报，如果不方便，她将接受越来越多的询问采访。

企业表示，未来将进一步扩大多方面业务，但现实业绩似乎难以支撑这一说法。 根据企业最近发布的业绩预告修正公告，今年1~6月净利润跌幅从20%~50%扩大到50%~80%。 这是由于导航电子地图产品的部分顾客产品的销量没有达到预期，以及导航电子地图产品的部分新车型的上市时间比当初的计划晚了。 值得注意的是，企业去年的业绩比去年同期下跌了48.85%。

对于企业业绩持续下滑，前面分析人士指出，下跌的原因一方面是电子地图领域自身竞争加剧，国内包括黄金软件、长岛、插画通、灵柩图，国外包括谷歌地图在内的众多同业竞争对手有限的市场。 另一方面，企业迄今为止最大的电子地图行业顾客诺基亚近年来手机销售额大幅下降，企业从电子地图行业的收入大幅下降。 此外，企业年高价收购的子公司中交宇科年亏损1598.89万元，带动了整体业绩。

渤海证券拆船师崔健也在研究报告中指出，与同类型企业相比，四维图在新未来两年的动态市盈率水平不具有比较特点。 企业综合地理新闻服务等新业务的突破仍需要多方面的积累和培育，短期内企业还没有可能再次进入高速增长。

在业绩低迷的时期，四维地图明明有了新的变化，但是要大力建设办公楼，一部分投资者的担忧也是情有可原的。 除了近两个月企业干部大幅减收外，市场的担忧无疑进一步加深。

交流所称，从今年5月17日起，企业董秘郭民清、监事会主席雷文辉副总经理张亚非、陶海俊、赖丰福等多位高管减持企业股。 其中，减收最多的是赖丰福，6月7日减持了120万股。 张亚飞6月13日减持了30万股。 这个时间距离企业发表业绩修正公告的6月29日只有16天。